Развод — и льготная ипотека
Какие схемы используют россияне, чтобы воспользоваться программой с господдержкой
Из-за изменений условий семейной ипотеки увеличилось число фиктивных разводов. Супруги готовы идти в суд ради льготной ставки, говорят юристы. С февраля 2026 года муж и жена обязаны выступать созаемщиками и могут претендовать на покупку только одной квартиры с господдержкой. При этом при наличии не менее чем двоих детей они имеют право воспользоваться семейной ипотекой по отдельности после развода.
Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ
Фото: Майя Жинкина, Коммерсантъ
Между тем льготная программа кредитования сейчас держит на плаву весь рынок новостроек, заметил директор по продажам компании «Метриум» Константин Шибецкий:
«Семейная ипотека, так или иначе, привязана к числу несовершеннолетних детей, соответственно, и расторжение брака в этой ситуации проходит через суд. В упрощенном порядке через ЗАГС это сделать невозможно. Оценочный критерий реальности развода невозможно отследить. В данном случае кто должен принимать решение? Банк или суд?
Финансовая организация берет на себя ту функцию, которую она и так выполняет, рассматривая заемщика с точки зрения возможности получения им кредита. Если клиент находится в статусе "разведен", доходов ему хватает и при этом есть непременное условие — несовершеннолетний ребенок, то банк в этой ситуации не может принять никакого другого решения, кроме как выдать ипотеку. То есть у него для того, чтобы оспаривать решения суда о расторжении брака, нет механизмов, да и, думаю, желания. Нет никаких критериев проверки.
При этом наибольшее число таких займов на сегодняшний день приходится именно на семейную ипотеку. В принципе, рынок новостроек несколько охлажден. Того ажиотажного спроса, который мы наблюдали в конце года, сейчас, конечно, нет. Дальнейшая перспектива будет зависеть от того, какое решение примут власти в отношении изменения условий ипотеки. Будет ли это как-то завязано на количестве детей, увеличат ли лимит, каким будет метраж квартир? Ответов на эти вопросы рынок ждет».
Понятия «фиктивный развод» в Семейном кодексе нет. Он также не является уголовным преступлением. Однако если развод используется для незаконного получения льгот, пособий или сокрытия имущества, действия могут квалифицироваться как мошенничество с наказанием вплоть до 10 лет лишения свободы, подчеркнул адвокат Московской городской коллегии адвокатов Александр Барканов:
«До недавнего времени существовала практика фиктивного расторжения брака при банкротстве для вывода супружеской собственности из конкурсной массы. Но сейчас действительно в ипотечной практике банков получило развитие признания мнимым расторжение брака. Недобросовестный ответчик лишается права на судебную защиту против исковых требований банка об изменении в условиях договора. В этих случаях истцами или заявителями о возбуждении уголовного дела могут выступать сами финансовые организации.
Следить за кредиторами банки, конечно, не вправе. Но они могут просить суд оказать содействие в получении соответствующих доказательств. Бремя доказывания вины в таком случае возлагается на правоохранительные органы».
Банк может инициировать и пересмотр ставки по кредиту, заменив льготные условия на коммерческие, и обязать доплатить разницу за весь период действия договора. Среди доказательств недобросовестности заемщиков могут быть совместные фото, общие геолокации, выписки от сотовых операторов, а также информация о расходах и, например, показания соседей. Впрочем, у бывших супругов могут сохраниться хорошие отношения, и доказывать, что такое общение недопустимо, будет очень сложно, считает советник практики семейного права и наследственного планирования BGP Litigation Гаяне Штоян:
«За состав мошенничества притянуть можно. Но, с другой стороны, кто это будет вычислять, следить за их личным, семейным статусом, социальными сетями, выявлять совместные фотографии, поездки? Опять же, кто сказал, что разведенная пара не может сопровождать вместе детей в путешествиях или вместе праздновать дни рождения? Это будет достаточно непросто доказать, на мой взгляд».
В феврале банки выдали всего чуть более 22 тыс. кредитов с господдержкой под 6% годовых, что на 62% меньше, чем месяцем ранее. Коммерческая ставка на покупку жилья сейчас составляет около 20%.