Ключевое снижение

В начале 2026 года, в преддверии изменений по программе льготной семейной ипотеки, в Прикамье был зафиксирован рост сделок по приобретению квартир. Однако уже в первый месяц после окончания льготной программы рынок вновь показал значительное снижение (на 30–40%). Эксперты отмечают, что ключевым драйвером рынка по-прежнему остаются льготные программы. Для того чтобы объем ипотечного кредитования вернулся на докризисный уровень, необходимо серьезное понижение ключевой ставки. Но пока таких изменений на рынке не предвидится.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В начале 2026 года объем выданных ипотечных кредитов вырос почти в четыре раза. По данным Центробанка РФ, за январь 2026 года в Пермском крае было выдано 1,9 тыс. ипотечных кредитов на сумму 8,2 млрд руб. По сравнению с январем 2025 года их количество увеличилось примерно в три раза, объем — почти в четыре. На увеличение показателей повлияло как снижение банковских ставок вслед за ключевой, так и стремление пермяков воспользоваться льготными условиями по программе семейной ипотеки перед их изменением с 1 февраля 2026 года.

Увеличение количества сделок зафиксировали и банки. Так, в банке ВТБ за январь 2026 года в Перми ипотечных кредитов было оформлено на сумму более 370 млн руб. Средний размер ипотечного кредита у клиентов ВТБ в крае превысил 5 млн руб., увеличившись за год на 17%, однако это меньше показателей декабря, когда средний размер кредита доходил до 5,3 млн руб. По данным Сбербанка, в январе 2026 года в Перми было заключено более 1 тыс. ипотечных сделок, в феврале — более 500. В феврале банк зафиксировал рост сделок на рынке вторичного жилья на 20% по сравнению с первым месяцем года. В то же время количество сделок на рынке новостроек снизилось на 26%.

В банке ПСБ отмечают, что с начала года растет количество сделок без программ господдержки. По словам заместителя регионального директора по развитию розничного бизнеса ПСБ в Перми Виталия Карманова, если ранее 82% всех выдач приходилось на долю программ с господдержкой, то сейчас этот показатель составляет 60–65%. «Рынок уже не живет только за счет льготных условий по ипотеке, а постепенно переключается на рыночные ставки, которые снижаются так же, как и ключевая»,— пояснили в банке.

Льготный конец Рост ипотечных сделок в начале этого года был зафиксирован на фоне падения в прошлом году. Количество ипотечных сделок в Пермском крае за прошлый год, по данным Центробанка, сократилось на 22%: всего за 2025 год жители Пермского края взяли в кредитных организациях более 21 тыс. ипотечных кредитов на сумму почти 82 млрд руб. «Уменьшение общего объема ипотечного кредитования в 2025 году по сравнению с предыдущим является следствием макропруденциальной политики регулятора, направленной на снижение долговой нагрузки и закредитованности населения»,— отметил управляющий отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков. На фоне высоких ставок по депозитам клиенты банков предпочитали свободные средства оставлять на сберегательных продуктах. В то же время в прошлом году ипотека продолжала оставаться лидером в структуре розничного кредитования. Ее доля в общем банковском кредитном портфеле превысила 20%.

Как сообщает Центробанк, средний размер ипотечного кредита в 2025 году составил 3,9 млн руб., притом что в 2024-м этот показатель был около 3 млн руб. Доля просроченной задолженности увеличилась незначительно — на 0,5 п п. Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке за прошедший год уменьшилась на 1,2 п. п. и составила 7,64%. Средневзвешенный срок ипотеки увеличился на 10 месяцев — до 318,7 месяца. Общий ипотечный портфель банков в Прикамье за год увеличился на 10,3%, составив 344,3 млрд руб.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По информации банков, большая часть ипотечных кредитов в прошлом году (около 80%) были выданы по госпрограммам. Основным драйвером выдач в этом сегменте жилищного кредитования стал спрос на «семейную» ипотеку. По данным Сбербанка, в Пермском крае выдачи ипотечных кредитов в этом банке увеличились до 54,1 млрд руб., что на 38,4% больше, чем в 2024 году, когда объем выдачи составил 39,1 млрд руб. В ВТБ в Пермском крае за прошлый год оформили более 1,5 тыс. ипотечных договоров на общую сумму свыше 7 млрд руб.

Дополнительными сдерживающими факторами стали ужесточение требований к заемщикам с высокой долговой нагрузкой и более строгие требования к условиям льготных программ. Руководитель департамента маркетинга застройщика ПМД Артем Савельев отметил, что в 2024 году работали разные льготные программы: это и массовая льготная ипотека, и IT-ипотека. Сейчас массовой льготной ипотеки нет, а по IT-ипотеке ужесточились условия. Поэтому семейная ипотека занимает значительную долю в продажах девелоперов.

Примерно 70–80% кредитов составляла выдача по семейной ипотеке, это стандартная тенденция. Пик выдачи пришелся на конец года, поскольку все знали об изменениях, грядущих в феврале по программе семейной ипотеки, и постарались воспользоваться дешевыми деньгами, сообщил директор АН «Твой дом» Дмитрий Клементьев. По словам Виталия Карманова, ипотечный рынок в Пермском крае в 2025 году продемонстрировал результаты, сопоставимые с уровнем 2024 года, однако так и не достиг показателей предыдущих лет, когда активно действовали программы государственной поддержки.

Эксперты рынка говорят, что при нынешней процентной ставке люди пока не готовы покупать квартиры, потому что цена на недвижимость за последние два года значительно выросла, а роста доходов населения в таком объеме не было. Как считает гендиректор агентства недвижимости «Респект» Алексей Ананьев, общедоступная ипотека по-прежнему большинству людей неинтересна. Для того чтобы воспользоваться ею, у человека должен быть большой первоначальный взнос — свыше 50%, чтобы ипотечный платеж остался в разумных пределах.

Существенная разница между рыночными ставками и ставками льготной ипотеки, а также грядущие в феврале 2026 года изменения оказали позитивное влияние на рынок новостроек. «Рынок был активный и живой, многие застройщики выполнили и даже перевыполнили план. Вообще 2025 год был неплохой, продажи были, новостройки продавались неплохо»,— отметил господин Клементьев. На рынке вторичного жилья дела обстояли заметно хуже. Но в связи с тем, что Центробанк стал постепенно снижать ставку, к концу года ситуация выровнялась.

Застройщики для стимулирования продаж используют разные программы поддержки: субсидированные ставки по семейной ипотеке, когда субсидия закладывается в стоимость квартиры изначально. Работают также программы рассрочки, траншевая ипотека. Есть ипотечные программы, когда заемщик оплачивает сначала часть стоимости жилья, потом платит фиксированные платежи по 20–25 тыс. руб. в месяц, и к концу строительства оплачивает оставшуюся часть, уточнил Дмитрий Клементьев.

Застройщик ПЗСП также предоставляет льготные условия для приобретения недвижимости. Компания предлагает совместные ипотечные программы с банками, адресные предложения для ключевых отраслей региона и отдельных категорий граждан, а также гибкую ценовую политику на готовые лоты и точечные предложения под отдельные проекты.

Сниженные ожидания 2026 год, как прогнозируют банкиры, будет характеризоваться положительными тенденциями. Постепенное снижение ключевой ставки может подогреть интерес к покупке жилья в новостройках по стандартным программам. Покупатели, стремящиеся улучшить жилищные условия, но не имеющие доступа к льготным программам, могут переориентироваться на вторичный рынок, предлагающий более доступные цены за квадратный метр. «Люди не переставали покупать квартиры. Есть люди, которые „замерли“, есть те, которые до сих пор ждут появления новых льготных ипотечных программ, но в целом покупатели на рынке есть»,— отмечает Дмитрий Клементьев. По мнению эксперта, основная масса пойдет на рынок вторичного жилья, потому что ставка стала более комфортной и разрыв в цене между вторичкой и новостройками довольно большой.

«Банк России рассчитывает, что с помощью макропруденциальных мер, в частности — прямых ограничений и лимитов на выдачу гражданам рискованных кредитов в ипотеке, сможет еще более эффективно ограничивать рост долговой нагрузки заемщиков и риски для банковской системы»,— поясняет управляющий отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков. В 2026 году Банк России ожидает сбалансированного роста по ипотеке в диапазоне 6–11%.

Ключевой риск для отрасли в целом, как отмечают в компании ПЗСП,— продолжительный период сохранения ставок на повышенном уровне. Если в течение года мы увидим постепенное снижение ключевой ставки и закрепление рыночных ипотечных ставок, то это может придать рынку вторую волну отложенного спроса.

Сегодня наблюдается увеличение срока принятия решения о покупке квартиры и выхода в сделку: теперь покупатель дольше принимает решение, сравнивает проекты, ищет более выгодные для себя условия приобретения квартиры. «Традиционно мы всегда оказываем помощь в одобрении ипотеки, сборе документов, выборе подходящей программы для каждого клиента»,— сообщил коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев.

По данным аналитиков ДОМ.РФ, во многих крупных регионах, в том числе в Пермском крае, распроданность и скорость продаж пришли к равновесному уровню, что свидетельствует о сбалансированном рынке, но в будущем может появиться риск дефицита спроса из-за медленной текущей скорости продаж. «Пока мы видим тенденцию, что у застройщиков растут непроданные остатки, и их количество будет расти, поскольку застройщики за последние два-три года нарастили объемы строительства, а спрос упал. Остановить стройку могут только застройщики индивидуальных домов, строящихся на продажу, а многоквартирные дома, которые возводятся за счет проектного финансирования, невозможно поставить на паузу»,— объясняет Дмитрий Клементьев.

Эксперты сходятся во мнении, что комфортная ипотечная ставка для восстановления спроса не должна превышать 11–12% годовых. При такой ставке люди, вероятнее всего, через определенный промежуток времени вернутся к мысли о покупке квартиры. «Это произойдет не сразу, будет некоторый период, за который людям нужно будет все взвесить и понять возможность оплаты, поскольку оплата ипотеки — это долгосрочный проект, и он не заканчивается одним годом, поэтому людям нужно будет снова вернуться к этому пониманию. Но в моем представлении, выше 12% ипотека для большинства нуждающихся будет просто неподъемной»,— считает Алексей Ананьев.

«Понятно, все рассчитывают, что в будущем ситуация изменится. Есть прогнозы Центробанка, правительства о том, что уже в 2027 году средняя ключевая ставка снизится до психологически комфортных 10–12%. Мы видим, что инфляция уже снижена, а высокая инфляция была мотивом для повышения ставок ЦБ. И надеемся, что 10–12% — это та ставка, которая должна быть, чтобы большая часть продаж была по программам стандартной рыночной ипотеки»,— отметил Артем Савельев. Когда ключевая ставка опустилась с 20 до 15%, люди начали брать ипотеку по рыночной ставке при условии имеющегося большого первоначального взноса или обмена старой квартиры с частичной доплатой. Таким образом, получается не очень большой платеж, с планами потом рефинансировать кредит по более приемлемой ставке.

Юлия Духина