Суды в репертуаре
Кассация разберет спор об аренде Летнего театра в Сочи
Окружной кассационный суд рассмотрит иск Камерной филармонии Сочи к ООО «Буэнас Кубанас» о взыскании 4,8 млн руб. долга по аренде здания Летнего театра имени Фрунзе. В 2022 году администрация города передала здание филармонии в оперативное управление, но ответчик счел передачу неправомерной и продолжил перечислять арендные платежи на счет департамента имущества Сочи. Нижестоящие суды удовлетворили иск, однако отказали во взыскании основной задолженности, насчитав только неустойку. По словам юриста, в кассации акты нижестоящих судов вряд ли будут изменены.
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
В конце марта Арбитражный суд Северо-Кавказского округа рассмотрит иск МБУК Сочи «Камерная филармония» к ООО «Буэнас Кубанас» о взыскании задолженность по арендной плате и неустойки в размере 4,8 млн руб.
Как следует из материалов дела, с 2013 года здание Летнего театра имени Фрунзе в Хостинском районе Сочи арендует ООО «Буэнас Кубанас» по договору на 30 лет — до апреля 2043 года. Компания получила муниципальную преференцию для развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей.
В 2022 году администрация Сочи передала здание в оперативное управление Сочинской камерной филармонии. Соответствующее распоряжение департамент имущественных отношений подписал 12 августа.
После передачи имущества филармонии департамент уведомил арендатора о смене собственника и необходимости перечислять арендную плату по новым реквизитам. В декабре 2018 года камерная филармония направила ООО «Буэнас Кубанас» допсоглашение, согласно которому ежемесячная арендная плата составляет 79,8 тыс. руб. Размер платежа определили на основе оценки независимого эксперта — ООО «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству».
Однако ООО «Буэнас Кубанас» решило, что передача арендуемого помещения неправомерна, и продолжало перечислять арендные платежи на счет департамента имущества Сочи.
В декабре 2022 года, ссылаясь на то, что распоряжение департамента о передаче арендуемого имущества другому балансодержателю (истцу) является неправомерным, ответчик обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края (АСКК) с требованием о признании незаконным вынесенного распоряжения. Но решением АСКК и постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции было отказано в удовлетворении исковых требований. Суды признали законность прав на переданное имущество МБУК Сочи «Камерная филармония».
После вступления в силу этого решения новый арендодатель провел независимую оценку имущества и пересчитал размер платежей по рыночной стоимости: с 24 октября 2023 года по 16 января 2024 года годовая арендная плата без НДС составила 4,86 млн руб. Ежемесячный платеж определили в размере 405,3 тыс. руб. без учета НДС.
С 17 января 2024 года сумма увеличилась до 5,55 млн руб. в год без НДС на основании нового отчета оценщиков. Месячная плата выросла до 462,9 тыс. руб. без налога.
Арендодатель направил должнику письмо с предложением подписать дополнительное соглашение и расчетом задолженности. Истец отметил, что ответчик оспаривал распоряжение о передаче имущества, но продолжал пользоваться объектом, не внося платежи. 20-месячная просрочка является неоднократным нарушением договора и основанием для его расторжения.
3 мая 2024 года здание Летнего театра закрепили за муниципальным унитарным предприятием культуры «Парки отдыха "Ривьера-Сочи"». 13 мая 2024 года обеими сторонами подписан акт приема-передачи муниципального имущества.
До момента изъятия имущества ответчику неоднократно предлагалось подписать дополнительное оглашение и оплатить образовавшуюся задолженность. На день подачи искового заявления дополнительное соглашение ответчиком так и не было подписано, оплата в добровольном порядке не произведена. Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил иск частично: с ООО «Буэнас Кубанас» в пользу МБУК Сочи «Камерная филармония» взыскали пеню за период с 13.09.2022 по 12.05.2024 в размере 1,1 млн руб., в остальной части иска было отказано. Апелляция изменила это решение, насчитав 368,45 тыс. руб.
Юрист практики недвижимости и строительства «Меллинг, Войтишкин и Партнеры» Георгий Мазарович подчеркивает, что в данном случае условиями договора аренды предусматривалось, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке лишь при изменении федерального законодательства и последующем принятии соответствующего нормативно-правового акта органом исполнительной власти. «Последнее согласованное сторонами изменение арендной платы имело место еще в 2018 году.
В 2022 году арендатор отказался подписывать дополнительное соглашение к договору аренды, которое позволило бы арендодателю пересмотреть арендную плату в одностороннем порядке в связи с переоценкой стоимости здания.
Так как соглашение не было подписано арендатором, то переоценка стоимости здания не дает арендодателю право на пересмотр платы. Суд подтвердил эту позицию в своем решении, определив, что арендная плата должна была уплачиваться на условиях, согласованных в 2018 году»,— поясняет юрист.
По мнению господина Мазаровича, в кассации решения нижестоящих судов, отказавшие арендодателю во взыскании основной задолженности, вряд ли будут изменены, так как, действительно, изменение условий аренды не было согласовано арендатором, а оплату по прежней ставке ответчик произвел. Однако, считает юрист, нельзя исключить, что размер пени будет изменен вновь. При этом зависеть это будет от метода расчета, если кассационная инстанция посчитает подход апелляционного суда к расчету ошибочным.