Производственники идут в девелопмент
Рынку не хватает небольших промышленных помещений
Доля объектов light industrial в общем объеме складских площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам первых двух месяцев 2026 года достигла 1,4%, что эквивалентно 111,5 тыс. кв. м (классы А и В). О перспективах сегмента в среде экспертов нет единого мнения: с одной стороны, формат небольших промышленных помещений остается в дефиците. С другой — кризис и дорогие кредиты сдерживают девелоперские планы по запуску новых проектов. В результате с начала февраля участники рынка стали фиксировать рост спроса на небольшие участки со стороны производственных компаний, которые, не дожидаясь предложения от девелоперов, начинают сами строить небольшие производственные помещения.
В комплексах формата light industrial предусмотрена нулевая отметка пола и ворота, что делает их удобными для размещения производственного оборудования и вывоза готовой продукции
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В комплексах формата light industrial предусмотрена нулевая отметка пола и ворота, что делает их удобными для размещения производственного оборудования и вывоза готовой продукции
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Сегмент light industrial в Санкт-Петербурге пока находится в стадии формирования. По данным Bright Rich | CORFAC, объем предложения в готовых объектах на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти составляет лишь 79,2 тыс. кв. м. Это в разы ниже, чем в Москве и Подмосковье, где этот показатель достигает 1,1 млн кв. м, рассказал директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелев. По его мнению, во многом это связано с высокой активностью на столичном рынке застройщиков жилья. К строительству light industrial их стимулирует программа создания мест приложения труда. «Формирование рабочих мест за пределами центра позволяет им рассчитывать на льготы при изменении разрешенного вида использования земли под жилую застройку»,— объясняет эксперт.
Кроме того, в отличие от Московского региона, в Петербурге и Ленобласти девелоперы в основном ориентируются на спрос со стороны промышленных предприятий. В комплексах формата light industrial предусмотрена нулевая отметка пола и ворота, что делает их удобными для размещения производственного оборудования и вывоза готовой продукции. При этом в Московском регионе проекты, как правило, ориентированы на существенный объем логистических операций. В связи с этим для них характерен более высокий уровень пола и наличие доков, отмечает господин Шевелев.
В старом фонде в Санкт-Петербурге сохраняется дефицит готовых производственных помещений. Это стимулирует малые и средние промышленные компании покупать площади в объектах формата light industrial. Однако на фоне замедления темпов роста экономики и дорогого финансирования часть компаний стали откладывать решение о покупке производственных блоков до стабилизации макроэкономической ситуации. Для того чтобы стимулировать спрос, девелоперы предлагают клиентам гибкие финансовые инструменты (рассрочка, аренда с последующим выкупом).
По словам коммерческого директора компании «Бриз» Артем Чеснокова (реализует проекты технопарка L618 и Nobel), спрос на аренду сегмента light industrial в целом сохраняется, однако его структура становится все более специфичной.
Дефицит в сегменте, по его мнению, связан прежде всего с тем, что значительная часть существующих объектов устарела либо расположена в локациях, не соответствующих запросам современного бизнеса. «Хороших, прозрачных производственных площадей на рынке мало. Многие объекты либо морально устарели, либо находятся не в тех локациях, которые сегодня интересны бизнесу»,— поясняет Артем Чесноков.
В сегменте продажи объектов ситуация выглядит еще менее стабильной. В текущих экономических условиях большинство компаний стремится приобрести уже готовые здания, однако предложение таких объектов ограничено.
В таких условиях все больше проектов реализуется по принципу built-to-suit — когда объект строится под конкретного пользователя.
«Крупные площади сегодня практически невозможно закрыть за счет готовых зданий. Поэтому все чаще речь идет о формате built-to-suit — строительстве объекта под конкретного заказчика»,— подчеркивает господин Чесноков.
По его словам, сами девелоперы также постепенно меняют стратегию и все чаще рассматривают продажу объектов вместо аренды. «Мы сами постепенно переходим от аренды к продаже объектов. Готовые здания и стандартные решения уже не позволяют полностью удовлетворить запросы рынка — требования бизнеса слишком разные»,— говорит эксперт.
В проектах light industrial обычно предусмотрены блоки от 500 до 1 тыс. кв. м. Небольшая нарезка площадей позволяет повысить их финансовую доступность для малых и средних компаний. «Для крупного бизнеса этот формат не подходит, поскольку его потребности в производственных площадях чаще всего исчисляются десятками тысяч "квадратов". Кроме того, большие предприятия зачастую избегают готовых решений, предпочитая модель built-to-suit. Это дает им возможность получить производственное здание, изначально спроектированное с учетом технологии и специфики операционной деятельности предприятия»,— рассуждает господин Шевелев.
Стоимость продажи площадей в объектах light industrial в Ленобласти составляет 80–140 тыс. рублей за квадратный метр (без НДС), в городской черте — от 170 до 280 тыс. рублей (без НДС).
В отличие от классических складов, объекты формата light industrial почти всегда предполагают продажу площадей. Этот формат изначально является ответом на запрос малого и среднего бизнеса, который стремится приобрести производственные площади в собственность.
«В долгосрочной перспективе владеть недвижимостью будет выгоднее, чем арендовать. Кроме того, наличие производственного блока в собственности позволяет небольшим компаниям не зависеть от арендодателя и колебания ставок, а значит планировать долгосрочное развитие. Капитализация недвижимости на длительном горизонте будет расти, и в случае необходимости компания всегда сможет перепродать площади или сдать их в аренду»,— говорит директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International.
«По нашей оценке, удорожание на рынке light Industrial за 2025 год в среднем составило около 5% в квартал»,— делится генеральный директор «Профит Лэнд» Константин Соловьев (индустриальный парк «Порошкино»)
Девелоперская активность в сегменте light industrial остается ограниченной. В 2026 — начале 2027 года в Петербурге и Ленобласти планируют построить 120,4 тыс. кв. м такой недвижимости.
Совладелец «Активо» Михаил Костромин ожидает продолжение интенсивного роста сегмента по всей стране. По данным CoreXP, общее предложение light Industrial в РФ на конец 2025 года составляет 976 тыс. кв. м, рыночные игроки ожидают прирост предложения на 36% в 2026 году. «На развитых рынках на долю light Industrial приходится не менее трети от общих площадей складского рынка, при этом в России этот сегмент составляет всего около 4% от общего предложения»,— замечает эксперт.
По его словам, сегмент light Industrial за счет большого числа потенциальных арендаторов и роста рынка, с одной стороны, как бы гарантирует, что площадь в перспективе будет сдана, с другой стороны, существуют риски неплатежей, ротации арендаторов и простоев. «Как следствие, мы считаем, что сегмент light Industrial должен предоставлять инвестору некоторую премию по доходности по сравнению с более предсказуемыми складами big box, сданными в аренду крупным сетевым арендаторам по долгосрочным договорам. По нашему мнению, справедливая доходность для данного сегмента в Москве должна составлять не менее 14–15% при текущей стоимости финансирования. Ключевой фактор, действующий на снижение этой доходности: относительно небольшой тикет, привлекающий небольших инвесторов в данный сегмент»,— говорит господин Костромин.
Отдельной темой остается развитие формата многоэтажных индустриальных объектов (light industrial) в городской черте. Пока рынок относится к нему настороженно, однако, по мнению эксперта, это неизбежный этап развития индустриальной недвижимости.
«Сегодня рынок пока не до конца понимает, как работать с многоэтажными объектами light industrial в черте города. Но к этому формату все равно придется привыкнуть. Высотность не создает дополнительных рисков для бизнеса — наоборот, она позволяет эффективнее использовать землю и снижать стоимость проекта»,— отмечает господин Чесноков.
В итоге, по его словам, ключевая роль девелопера сегодня — помочь клиенту сформулировать реальные требования к объекту и подобрать оптимальную модель реализации проекта. «Наша задача сегодня — не просто предложить площадку, а помочь бизнесу разобраться в своих потребностях и принять правильное решение»,— резюмирует эксперт.