«Это не означает резкого скачка цен для покупателя»
Эксперт Геннадий Ивашин — об изменении правил запуска комплексного развития территорий
Государственная Дума приняла закон, изменяющий правила запуска комплексного развития территорий (КРТ). Документ прошел второе и третье чтения. Согласно новому законодательству, в соглашения о КРТ должны включаться обязательства застройщиков по возведению социальной инфраструктуры. Директор проектов ГК «Точно» в Ростове-на-Дону Геннадий Ивашин пояснил «Ъ-Ростов», что означает данная инициатива на практике.
Фото: предоставлено автором
Фото: предоставлено автором
«Расчетные показатели обеспеченности объектами инфраструктуры и показатели территориальной доступности таких объектов для населения ранее были привязаны к градостроительному регламенту конкретной территории. Главное изменение в том, что теперь соглашения по КРТ в обязательном порядке должны включать в себя параметры обеспеченности социальными объектами, а также транспортную и коммунальную инфраструктуру. Если раньше застройщик мог просто «сажать» жилые коробки на любом свободном пустыре, то сейчас ситуация меняется в корне. При получении разрешения на строительство и подписании договора с администрацией девелопер обязан сразу, еще на этапе проекта, просчитать все: от количества парковочных мест до пропускной способности дорог.
Теперь нормативы — это не сухие цифры в регламенте, а жесткое обязательство, зашитое в договор КРТ. Нельзя просто построить дом и надеяться, что школа или дорога появятся когда-нибудь потом за счет города.
Для людей это, прежде всего, гарантия качества жизни. Закон гарантирует, что застройщик не сможет ввести жилье в эксплуатацию, если оно не обеспечено социальной и транспортной инфраструктурой.
Что это значит на практике? Если до ближайшей остановки далеко, застройщик обязан ее организовать. Если транспортная артерия не справляется с потоком новых жильцов, то на девелопера ложится строительство дополнительных съездов и развязок. То же касается и "социалки". Есть четкие нормативы: на определенное количество жителей должен быть возведен детский сад или школа. Житель получает не просто ключи от квартиры, а готовую комфортную среду обитания.
В целом, риск появления "голых" жилых кварталов существенно снижается, потому что меняется сама последовательность действий. Застройщик обязан усовершенствовать сети или построить новые объекты инфраструктуры, и только после этого он сможет передать ключи жителям. Закон ставит заслон практике "сначала дома, потом все остальное". КРТ теперь — это именно комплексный проект, где транспортная доступность, инженерные сети и социальная среда идут в неразрывной связке с жилыми метрами. Без этого комплекса объект просто не введут в эксплуатацию, а застройщик не сможет закрыть проектное финансирование и получить свою прибыль.
Конечно, при этом нагрузка на застройщиков растет, это факт. Садики, например, часто ложатся на плечи девелопера и входят в себестоимость. Однако это не означает автоматического и резкого скачка цен для покупателя. Здесь работают несколько сдерживающих факторов.
Для школ и крупных соцобъектов существуют программы, когда муниципалитеты выкупают их у застройщика. Это позволяет не перекладывать все затраты на стоимость квартир.
Кроме того, застройщики сейчас переходят к стратегическому партнерству. Большие объемы дают скидки, которые помогают снижать себестоимость.
Ну и не стоит забывать про влияние ключевой ставки, от которой сильно зависит стоимость проектного финансирования. Если ставка пойдет вниз, нагрузка по кредитам на застройщика снизится, что компенсирует затраты на инфраструктуру.
Сейчас заинтересованы в том, чтобы удерживать стоимость метра на текущем уровне, обеспечивая при этом наполняемость новых ЖК. При грамотной работе правительства, муниципалитетов и застройщиков, думаю, не стоит ждать значительного роста цен в ближайшее время».