«Объекты высокого уровня качества и комфорта будут расти в цене»

Ограниченное предложение земли — тренд, который прочно закрепился на рынке недвижимости высокого класса в Санкт-Петербурге. Помимо этого, эксперты отрасли отмечают, что сформировался масштабный накопленный спрос со стороны аудитории, ориентированной на улучшение условий проживания. Повышение класса, переезд в более престижную локацию, принципиальное увеличение площади — эти факторы становятся главными триггерами сделок. О том, как работать в условиях жесткого дефицита пятен земли под застройку, высокой ключевой ставки, роста НДС и при этом сохранять инвестиционную привлекательность проектов, в интервью главному редактору «Ъ Северо-Запад» Андрею Ершову рассказал генеральный директор компании «Унистрой» в Санкт-Петербурге Александр Карпушин.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

—13 февраля Банк России снизил ключевую ставку на 50 базисных пунктов, до 15,5% годовых. Повлияет ли это на бизнес вашей компании и на отрасль в целом?

— Мы наблюдаем снижение процентной ставки уже в каком-то периоде. Есть ощущение, что тренд будет нисходящим — мы все в это верим. К сожалению, процентная ставка снижается слишком медленно, чтобы это существенно повлияло на нашу отрасль. Чтобы был реально ощутимый эффект от снижения ключевой ставки, она должна составлять хотя бы 10%, тогда банки смогут под 12% годовых выдавать коммерческую ипотеку.

Сегодня подавляющее большинство сделок по покупке недвижимости, по крайней мере в нашей компании, совершается с использованием семейной ипотеки. Это субсидированная льготная ипотека. И только при ставке на уровне 10% мы верим в то, что рынок коммерческой ипотеки воспрянет, и к нам пойдут клиенты, которые смогут покупать квартиры.

Сейчас на рынке сохраняется значительный объем предложения вторичного жилья — зачастую оно стоит дешевле. И надо понимать, что даже при снижении ключевой ставки до 10% эффект не будет таким быстрым, как всем хотелось бы.

В любом случае мы должны двигаться в эту сторону, потому что ключевая ставка, при которой невозможно взять ипотеку, сильно ухудшает позиции застройщиков и может привести к серьезным негативным последствиям.

— Строительный рынок в Петербурге за последние тридцать лет сильно изменился. Если в конце прошлого века приоритет отдавался проектам в центре города, то сейчас количество свободных участков под застройку сильно сократилось. Каким в связи с этим вы видите развитие вашей компании?

— Ситуация с отсутствием мест под застройку в Петербурге — действительно серьезная проблема. Земля в дефиците. За последние полтора года мы просмотрели и просчитали более двухсот участков под застройку. К сожалению, многие из них имеют ограничения, из-за которых реализовать проекты невозможно. Количество участков, которые сегодня выставлены на продажу, совсем ничтожно и не позволяет развиваться нашему городу нужными темпами.

Мы ждем 2028–2029 годов, когда будут внесены изменения в Генплан Петербурга, и часть территории так называемого «серого пояса» будет переведена под жилищную застройку. Это станет драйвером для рынка и в определенной степени сможет увеличить количество предложений участков в городе. Плюс некоторый импульс может дать развитие проектов КРТ (комплексного развития территорий). Но это долгий процесс, еще предстоит отладить, и пока в Петербурге мы находимся лишь на начальном этапе. Тем не менее я вижу, что мы будем двигаться именно в этом направлении.

— Перед покупкой земли вы лично выезжаете на место участка, проверяете его, насколько оно соответствует задуманному проекту?

— Безусловно, иначе и быть не может: нужно приехать и посмотреть, что можно реализовать на участке, каким это место может стать в будущем, как здесь будут жить покупатели наших квартир.

— Замечаете ли вы изменение покупательского поведения? Насколько принципиальным для покупателя является окружающая инфраструктура? Или же во главе стоит лишь площадь приобретаемого жилья?

— Потребительские предпочтения за последние 10–15 лет изменились: инфраструктура — важный фактор при выборе жилья. Причем сейчас многие уже задумываются о концепции пятнадцатиминутного города.

С учетом того, что мы реализуем проект в Курортном районе Санкт-Петербурга, для нас эта история актуальна. Мы реализуем эту концепцию в своем проекте, потому что понимаем предпочтения покупателей: люди не готовы жить в поле, всем надо иметь доступную развитую инфраструктуру, чтобы рядом были кафе, рестораны, ПВЗ маркетплейсов, магазины. И наши клиенты при покупке квартиры интересуются, как будет развиваться квартал вокруг проекта.

— Что еще включает пятнадцатиминутная доступность?

— Наличие школ, садов, физкультурно-оздоровительных и торговых центров и других объектов повседневного спроса. А также возможность быстро добраться до объектов культуры в центре города: театров, музеев. Конечно, не всегда получается уложиться в концепцию пятнадцатиминутного города, но этот путь точно не должен занимать полтора часа.

— Обращают ли покупатели внимание на экологичность строительных материалов или технологий при выборе квартиры?

— На мой взгляд, это не самый важный фактор при выборе квартиры. Понятно, что ESG-повестка актуальна, все о ней говорят, но, если ранжировать факторы, которые являются определяющими при покупке квартиры, я не думаю, что этот критерий войдет даже в десятку. Прежде всего людям важны локация, цена, инфраструктура, соседи.

— Если говорить о локации, чему сейчас отдается предпочтение: центру города, проектам с видом на воду или более зеленым пригородам?

— Покупательских сегментов достаточно много, и в каждом есть определенные предпочтения. В бизнес-классе и сегменте элитной недвижимости особенно важен вид на воду. К сожалению, построить эконом-класс с видом на воду практически невозможно в силу экономических обстоятельств. Надо понимать, что есть люди, которые просто привыкают к локации: прожили, к примеру, в одном районе и не готовы его менять. Таких людей тоже, наверное, процентов 20–30 среди покупателей.

— Какая категория людей отдает предпочтение пригородам?

— Я как бывший житель Царского Села скажу, что это в первую очередь вопрос привычки. При этом есть люди, которые принципиально не рассматривают для себя такие варианты. Те же, кто выбирает пригород, понимают, что это другой уровень экологии, другой уровень застройки с точки зрения этажности, соответственно, меньшая плотность населения. И это более спокойная, размеренная жизнь.

— В чем основные конкурентные преимущества малоэтажной застройки?

— Это прежде всего комфортная среда, когда на один квадратный метр приходится меньше людей. Ты переходишь через пешеходный переход не в толпе людей. И в этом, наверное, самый основной плюс малоэтажной застройки. Наша компания в Санкт-Петербурге как раз сейчас реализует такой проект малоэтажного строительства, его максимальная этажность — четыре этажа.

— Если рассматривать жилье как инвестицию, в какие проекты наиболее выгодно вкладываться на средне- и долгосрочную перспективу?

— Мне кажется, как и во всех инвестициях, надо искать недооцененные активы и вкладываться в них. Я верю в то, что объекты высокого уровня качества и комфорта будут расти в цене. Инвестиционно привлекательный объект должен располагаться в такой локации, которая в обозримом будущем не превратится в депрессивную территорию. Опыт Европы показывает, что иногда такое может случаться.

В те объекты, которые по-своему уникальны, есть смысл инвестировать по той простой причине, что недвижимость будет расти в цене, причем во всех секторах. Думаю, что жилье комфорт-класса, комфорт-плюс и бизнес-класса будет расти в цене быстрее, чем эконом. Это не относится к окраинам города, где строят жилье эконом-класса, там цена будет расти медленнее, разумеется.

— Какие основные факторы сейчас влияют на ценообразование в отрасли?

— Себестоимость земельного участка, себестоимость строительства стоимость банковского финансирования. При текущей ставке в 15,5% кредитная нагрузка серьезно влияет на экономику проекта. К цене квартиры при продаже всегда подтягивается стоимость участков. С учетом того, что в Петербурге участки в дефиците, это приводит к тому, что их стоимость уже сопоставима со стоимостью самого строительства.

— А если говорить о себестоимости строительства, какие факторы на нее влияют?

— Все начинается с увеличения налоговой нагрузки: рост НДС на 2% принесет в нашу отрасль дополнительное удорожание. При этом никуда не уходит проблема с рабочей силой: ее количеством и квалификацией. Мы видим, что стали завозить рабочую силу из Индии, но мы пока на своих площадках не пробовали ее привлекать. В целом сейчас используется далеко не самая дешевая рабочая сила, и это тоже влияет на себестоимость строительства. Среди других факторов, влияющих на себестоимость строительства, я бы назвал тарифы госмонополий и их индексацию.

— Выстраиваете ли вы стратегию развития сейчас в горизонте пяти лет?

— Мы, конечно, всегда планируем в горизонте пяти лет, вопрос в том, как часто мы пересматриваем свои прогнозы. В текущих условиях очень сложно запланировать что-то на пять лет вперед: слишком много неопределенности. Теперь это наша новая реальность, и мы должны с этим смириться и жить дальше. Последние пять лет говорят о том, что чудеса случаются: они бывают разными — и хорошими и плохими,— и надо быть ко всему готовыми. Поэтому план надо иметь, но надо быть гибкими, чтобы подстраиваться под текущую ситуацию.