Трансформация исторических пространств: вызовы и возможности редевелопмента

В историческом центре Санкт-Петербурга практически не осталось свободных пятен под застройку. Это делает приспособление исторических зданий под современное использование едва ли не единственным форматом развития знаковых локаций. На круглом столе, организованном «Ъ Северо-Запад», девелоперы, урбанисты, эксперты в реставрации и развитии территорий обсудили, как профессиональному сообществу в сфере редевелопмента находить сегодня баланс между сохранением культурного наследия и адаптацией объектов к запросам времени.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Модераторами круглого стола выступили Максим Воробьев, основатель агентства «Форма и Среда», эксперт в оптимизации закупок в строительстве, и старший корреспондент «Ъ Северо-Запад» Александра Тен. Участники встречи поделились практическими кейсами экономически эффективных проектов редевелопмента, несущих при этом высокую социальную значимость; подчеркнули важность внедрения инновационных решений при условии сохранения исторической аутентичности локаций и пространств.

В фокусе внимания спикеров и слушателей были ключевые вопросы редевелопмента: как примирить интересы девелоперов и операторов городских пространств, какие технологические решения позволяют интегрировать современные функции в исторические здания. Предметом дискуссии стали также темы востребованных концепций общественных пространств, роли креативных индустрий и цифровых технологий в трансформации старых пространств, а также экономических и управленческих особенностей проектов редевелопмента (включая вопросы окупаемости, стандартов, взаимодействия с регуляторами).

Одним из самых спорных, но знаковых проектов Петербурга последних лет, предполагающих значительное преобразование исторической локации, справедливо признана реновация территории бывшей тюрьмы «Кресты».

Представляющий проект генеральный директор компании «КВС. Управление недвижимостью» Дмитрий Беляев рассказал участникам круглого стола о подходах, применяемых при разработке концепции приспособления знаменитого комплекса. Легендарные «Кресты» станут общественным пространством с арт-объектами и музеем. Территория преобразится в открытое городское пространство, где одним из ключевых объектов останется храм святого Александра Невского. Кроме того, на Арсенальной набережной появятся мультимедийный музей «Кресты», две гостиницы категории «четыре и пять звезд», офисные пространства, гастрономическая улица, пешеходный променад с арт-объектами и тематическими зонами. После приспособления территория призвана стать новой точкой притяжения для горожан и туристов.

На момент входа в проект ГК «КВС» комплекс имел статус выявленного объекта культурного наследия (ОКН). Но в начале 2026 года комитет по государственному контролю и охране памятников (КГИОП) Санкт-Петербурга признал здания бывшего СИЗО ОКН регионального значения. По словам Дмитрия Беляева, изменение статуса не повлияет на концепцию редевелопмента — архитектура знаковых объектов комплекса сохранится в историческом виде. Участников встречи волновал вопрос, планирует ли компания «КВС», известная на рынке прежде всего как жилой девелопер, самостоятельно управлять созданными в результате реновации объектами коммерческой недвижимости. Представитель девелопера отметил, что у ГК накоплен достаточный опыт управления коммерческими объектами, и поэтому собственник намерен эксплуатировать и развивать общественные пространства и коммерческие функции территории своими силами.

Успешным опытом редевелопмента объектов под гостиничную функцию поделился Юрий Шумаков, генеральный директор компании Wone IT, управляющий партнер Wone Hotels. По его словам, сегодня рынок апарт-отелей меняется: законодательство ужесточается, комплексы апартаментов все больше приближаются к формату классических отелей.

Зачастую управляющие компании входят в отельные проекты слишком поздно. Из-за ошибок в проектировании объектов (недостаточное количество лифтов, подсобных помещений для персонала, прокладка инженерных сетей, систем пожаротушения и пр.) операторы вынуждены отказывать застройщикам в дальнейшем управлении объектами.

Юрий Шумаков отметил, что наиболее устойчивые проекты формируются именно тогда, когда оператор участвует в работе над концепцией и функциональной моделью объекта на ранних этапах.

«Это касается не только гостиничных сервисов, но и планировочных решений, логистики потоков гостей и персонала, инженерной инфраструктуры. В противном случае на этапе запуска приходится исправлять ошибки, которые могли бы быть предотвращены еще на стадии проектирования»,— поделился он.

Компания Wone IT использует IT-решения для автоматизации отельной индустрии, например, системы самостоятельной регистрации, ИИ-консьержи, внедряет продвинутые сценарии использования голосовых помощников, интегрированные с системами управления отелем.

Эксперт также указал, что в проектах редевелопмента исторических зданий важно заранее учитывать ограничения объекта и интегрировать современные функции максимально деликатно. По его словам, этот принцип сегодня используется в новых проектах, где оператор участвует в разработке концепции еще на стадии формирования продукта.

Партнер архитектурного бюро «Липгарт и Герт» Юрий Хитров подтвердил, что стандарты строительства отелей существенно выше нормативов жилищного строительства, так как в гостиничной сфере в разы больше нагрузка на инфраструктуру, что увеличивает себестоимость отделочных работ. При проектировании отелей важно прорабатывать все маршруты, в том числе место разгрузки для прачечной и питания, чтобы потоки гостей не пересекались с хозяйственными.

Юрий Хитров убежден, что в проектах в исторических районах Петербурга архитектор переводит пожелания жителей и властей города на язык, понятный девелоперу, и наоборот.

Успешные проекты редевелопмента, по мнению партнера «Липгарт и Герт», получаются, когда девелопер глубоко проникается концепцией архитектора и пытается создать в проекте дополнительную ценность для города, жителей, оставить после себя некое наследие, а не стремится только к финансовому результату.

Делясь опытом преобразования исторической территории в современное общественное пространство, директор по маркетингу культурного квартала «Брусницын» Татьяна Максютенко подчеркнула, что концепция культурного квартала «Брусницын» неразрывно связана с его миссией — созданием комфортной креативной среды и качественной общественной территории. Пространство развития — это не только помещения внутри зданий, а также вся открытая территория квартала. Выбор резидентов (арендаторов) производится с учетом общей концепции пространства, функционального зонирования и соответствия профиля резидента миссии проекта.

Михаил Картавкин, генеральный директор MIGHT OF LIGHT, управляющей компании, занимающейся развитием общественно-делового пространства «Мануфактура10/12», говорил о важности создания в локации своей особенной атмосферы и формировании комьюнити участников, увлеченных общей идеей. Игрок рынка отметил, что современные инженерные системы позволяют интегрировать инновации в исторические объекты, если это заложено в проект заранее. Но главная цель цифровизации объектов редевелопмента — не искусственное повышение класса объекта недвижимости (хотя крупные корпорации предъявляют высокие технологические стандарты к своим пространствам), а создание площадки для общения, решения общих проблем и формирования сообщества.

Участники дискуссии не оставили без внимания также важный вопрос взаимодействия девелоперов и операторов общественных пространств в исторических локациях с экспертами по реставрации и воссозданию исторических предметов, обсудив его с Иваном Кузнецовым, исполнительным директором компании «Комбинат музейно-выставочного искусства» (КМВИ), работающей в сфере музейной архитектуры, технологий и дизайна.

Одной из важных проблем сегодняшнего дня эксперт назвал подмену понятия «музей» в ходе маркетинговых кампаний, что вызывает дефляцию термина. В качестве примера были приведены торговые заведения, использующие слово «музей» в своих наименованиях.

Музей — это не только некоммерческая институция, в основе которой научный подход к раскрытию тематики, созданная для демонстрации и хранения памятников науки, культуры и искусства, но еще и актив, повышающий репутацию своего владельца и района, в котором расположен, напомнил Иван Кузнецов. Предусматривая музейную функцию в составе общественного пространства, важно начинать с определения научной концепции музея, а не с решения маркетинговых задач. Часто компании оказываются неготовыми к необходимой глубине исторической проработки темы и хранению музейных коллекций на надлежащем уровне. Эксперт КМВИ рассеял миф о быстрой окупаемости музейных проектов, но признал эффективность синергии, когда грамотно организованная историческая экспозиция становится значимым элементом общественного пространства и драйвером развития всей территории. Иван Кузнецов порекомендовал девелоперам не экономить на площадях музейно-выставочных зон (оптимальный размер экспозиции — от 1–1,5 тыс. кв. м). Отдельно он выделил необходимость технологической подготовки объекта для приема и хранения ценных музейных предметов (например, создание особых температурных условий, наличия профессионального экспозиционного освещения и оборудования — все, что необходимо для получения facility report, отвечающего требованиям fine art-страхования) на этапе проектирования. В дальнейшем все это позволит сотрудничать с ведущими государственными музеями и коллекциями.

О важности стандартизации креативных пространств и креативных кластеров, а также об их различиях рассказал руководитель Региональной экспертной группы по внедрению стандарта развития креативных индустрий Агентства стратегических инициатив (АСИ) Дмитрий Тимуршин. В Санкт-Петербурге экспертная группа работает в рамках внедрения регионального стандарта развития креативных индустрий, реализуемого по соглашению между правительством Санкт-Петербурга и АСИ. Эксперты аккумулируют предложения представителей креативных индустрий и передают их органам власти для формирования мер поддержки и решений по развитию креативной экономики города.

Обменявшись мнениями, участники дискуссии обозначили рабочие модели, которые можно тиражировать в проектах приспособления исторических объектов под современное использование. Эксперты пришли к выводу, что редевелопмент подразумевает не только большие бюджеты и неопределенные сроки реализации проектов. Его главная цель — создание новых точек притяжения и формирование городской среды Петербурга будущего.

Александра Тен