Построение итогов

По итогам 2025 года в России выполнен объем работ по виду деятельности «Строительство» на 18,8 трлн руб. в фактически действовавших ценах. Это на 12,1% больше показателя 2024 года.

В регионах Черноземья в 2025 году объем строительных работ в среднем вырос на 1,1% по сравнению с 2024-м. Наиболее заметная динамика зафиксирована в Воронежской области. Там объем работ достиг 277,9 млрд руб., что на 18% больше, чем годом ранее. Это самый высокий рост среди представленных регионов. В Орловской области показатель составил 46,8 млрд руб., увеличившись на 10% к уровню 2024 года. В Белгородской области объем строительных работ в 2025 году достиг 219,3 млрд руб. Это на 3,9% больше, чем годом ранее.

В половине регионов, напротив, отмечено снижение. В Тамбовской области показатель составил 44,2 млрд руб., что на 9,2% меньше, чем в 2024 году. В Курской области объем работ достиг 197,7 млрд руб., сократившись на 17% к уровню предыдущего года. В Липецкой области не приведены данные по итогам всего года, однако за январь-октябрь 2025-го уже фиксировалось значительное падение — на 22%, до 102,9 млрд руб.

По итогам 2025 года и на начало 2026-го топ застройщиков в Черноземье не претерпевал значительных изменений: лишь слегка отдельные позиции ротировались по объему метров «в работе», следует из данных Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ, приведены на начало марта текущего года).

В Белгородской области рейтинг претерпел существенные изменения с начала года. Так, тройку лидеров составили ГК «Точно» (Краснодарский край, Николай Амосов), а также местные СЗ «Оникс-Дубрава» (Александр Рындин) и СЗ «Вега (Моисей Фрейдцис). Последний заявил один из амбициознейших проектов за прошлый год для региона — жилкомплекс со встроенным детским садом на улице Нагорной в Белгороде за 1,7 млрд руб. Третью позицию уступило ООО «СЗ Стройинжиниринг» (Анна Ульянова), которое потеряло сразу шесть строчек, заняв девятое место в рейтинге. И это при условиях, что в прошлом году СЗ приступил к возведению ЖК в микрорайоне Садовые Кварталы Старого Оскола за 2,1 млрд руб. На четвертом и пятом местах — прибавившие по одной позиции ГК «Белгородстроймонтаж» (экс-депутата белгородской областной думы Вадима Клета) и «КМАпроектжилстрой» (79% в уставном капитале у Карла Лоора, который находится под стражей по обвинению сразу в нескольких преступлениях).

В Воронежской области первая тройка осталась неизменной — ГК «Развитие» (Сергей Гончаров), ООО «Домостроительный комбинат» (Сергей Лукин) и ГК «Проект инвест» (Николай Ступин). Лидер рейтинга в сентябре прошлого года заявил проект 14-этажного дома комфорт-класса на набережной Массалитинова в Воронеже за 2,2 млрд руб. Спустя несколько месяцев станет известно о разворачивающемся вокруг него скандале: жители отправились в суд оспаривать застройку и свое право на комфортную жизнь. Также с начала 2026 года прибавил позицию «Выбор» Александра Цыбаня, заняв четвертую строчку и вытеснив на пятое место «Воронежскую девелоперскую компанию» Евгения Хамина.

В Курской области ГК «Инстеп» (работает на рынке девелопмента в трех городах Черноземья и входит в АО «Энко.Корпорация» Елены Низамовой) продолжает удерживать лидирующую позицию, заявив многоэтажку за 2,5 млрд руб. На втором и третьем местах остаются рязанская ГК «Мармакс» Юрия Юрова (намеренная возвести четвертую очередь жилкомплекса «Чувства» в Курске за значительные 3,8 млрд руб.) и СЗ «Полет» Вадима Конева. Воронежская ГК «Первоград» Вячеслава Кабацкова и «Главстрой» Станислава Лазуткина занимают четвертую и пятую позиции соответственно.

В Липецкой области по-прежнему лидирует московское ООО «СЗ "Арт квартал"» (бренд Author Development), а вторую и третью строки заняли орловская ГК «ОДСК» Александра Рогачева и воронежское ООО «СЗ Жби-2 Инвест» Ильи Кораблина. В этом регионе «Инстеп» занимает четвертую позицию, а местная ГК «Строймастер» Вячеслава Старых — пятое место.

В Орловской области возглавляет рейтинг ГК «ОДСК» Александра Рогачева, а вторую и третью строчки заняли ГК «Развитие» Алексея Шалыгина и СЗ «Фортуна» Дмитрия Плясова. На четвертом месте ГК «Стс-групп» Андрея Величкина и Романа Емельянова. На пятом местный СЗ «Зенит» (входит в одноименную ГК семьи Волковых), заявивший десятиэтажный ЖК «Притяжение» за 1,3 млрд в Орле.

В Тамбовской области первое место по-прежнему занимает ГК «Тамбов бизнес строй», на втором — оренбургское ООО «СЗ "Империал"» (входит в ГК «Листпромстрой»), на третьем — тамбовское ООО «СЗ "Мегаполис"» Альберта и Ольги Дорожкиных. Компании с начала года поменялись местами. На четвертом также местная ГК «Спецмонтаж». На пятом — ГК «Еврострой».

А что с НДС?

С 1 января этого года в России ставка НДС выросла с 20 до 22% — второе повышение за последние семь лет. Мера затрагивает все отрасли экономики, «Ъ-Review. Черноземье» решил поинтересоваться, насколько нововведение повлияло на строительство.

«Сами застройщики напрямую не страдают от увеличения НДС, поскольку реализация квартир по договорам долевого участия налогом на добавленную стоимость не облагается. Однако подрядчики плательщиками НДС являются, и они безусловно включат его в стоимость работ. Рост себестоимости строительства неизбежно повлечет и увеличение стоимости квартир»,— считают в «Инстеп».

Там подчеркнули, что в строительном секторе большинство исполнителей являются малым бизнесом, и до 1 января 2026 года не были плательщиками НДС. С ростом налогового бремени стоимость подрядных работ вырастет на сумму увеличения налоговых платежей и затрат на их администрирование — не менее 10%, — полагают в ГК.

«При этом с НДС ситуация осложняется еще и тем, что для малого бизнеса это не только прямые затраты на уплату налога, но и рост издержек, связанных с его администрированием», — обращают внимание в «Инстеп». — В итоге, часть небольших подрядчиков либо потеряет свое место на рынке, либо будет вынуждена идти на существенное удорожание своих работ. В целом эффекты налоговых изменений будут проинфляционными и будут вести к удорожанию цены жилья. Какие цифры мы увидим в итоге, можно будет сказать чуть позднее».

Генеральный директор архитектурно-инженерного бюро «ДримФорм» Алексей Жорник поясняет, что повышение НДС требует от сферы недвижимости разовой «перенастройки». По его словам, себестоимость строительства прибавит не 2%, а значительно больше. Он обращает внимание, что пересмотр цен начался не с января, а с момента появления информации о предстоящем повышении, то есть в 2025 году. В рознице для конечного потребителя эффект, по его оценке, может составить 10–15% за год с учетом инфляции.

Доцент Финансового университета при Правительстве РФ Кырлан Марчел придерживается более сдержанной оценки. Он отмечает, что прямой перенос дополнительных двух процентных пунктов НДС в цену квадратного метра невозможен в полном объеме из-за ограниченного платежеспособного спроса, однако частичная трансляция неизбежна: «В среднем удорожание жилья для конечного покупателя может составить 1,5-3% в зависимости от структуры затрат и стадии готовности проекта. Наиболее чувствительными оказываются проекты на ранней стадии, где финансовая модель только формируется».

О снижении доходности проектов говорит владелец агентства «Анпланета», инвестор Антон Кремнев. Он считает, что из-за удорожания строительства рентабельность для застройщиков будет сокращаться и участники рынка это уже понимают. Цена при этом, по его словам, должна оставаться конкурентоспособной для сохранения покупательской способности. Он выразил солидарность с Алексеем Жорником — для конечного потребителя рост составит до 15%. Соучредитель KronungGroup Филипп Шраге называет повышение НДС «чувствительной мерой» для отрасли: «Прямой эффект для конечной цены может составить в среднем около 1–3% в зависимости от типа проекта, стадии готовности и структуры затрат. Часть застройщиков постарается частично компенсировать рост налоговой нагрузки за счет оптимизации издержек».

Ставки сделаны

Кроме прочего, 2025-й год отличился мягкостью кредитно-денежной политики (КДП) в сравнении с предыдущими годами: к концу зимы 2026-го регулятор в шестой раз подряд опустил ключевую ставку до 15,5%. Следом банки первой пятерки снизили ставки по своим продуктам после заседания Банка России (Сбер, Альфа, «ДомРФ», Новикомбанк, Абсолют банк и Транскапиталбанк»).

В «Инстеп» поделились с «Ъ-Review. Черноземье», что работают со всеми крупнейшими банками РФ: «Действительно, Центробанк проводит смягчение денежно-кредитной политики, что безусловно будет позитивно влиять на рынок жилья. Концепция перехода от льготных субсидируемых ипотечных программ к ипотеке на рыночных условиях нам понятна и близка. На данный момент ставка еще высокая, ожидаем существенное оживление ближе к концу года, когда ЦБ выйдет на целевые цифры по ставке».

Генеральный директор архитектурно-инженерного бюро «ДримФорм» Алексей Жорник отмечает, что если эффект от изменения НДС потребитель «ощутит напрямую», то пересмотр ключевой ставки «вряд ли будет очевиден». По его словам, снижение скорее оказывает оздоравливающее воздействие на застройщиков. Соучредитель Kronung Group Филипп Шраге соглашается, что смягчение КДП меняет настроение в отрасли. В то же время говорить о полноценном дешевом кредитовании пока рано: «Ипотека остается дорогой, а ежемесячная нагрузка для заемщиков — высокой. Тем не менее даже постепенное снижение ставок поддерживает психологически: число консультаций и заявок увеличивается».

О значении доступности кредитования рассуждает владелец агентства «Анпланета», инвестор Антон Кремнев. Он подчеркивает, что в феврале оформить ипотеку ниже 21% было невозможно, несмотря на ключевую ставку 15,5%. Если показатель приблизится к 12%, это серьезно оживит спрос: многие готовы приобретать недвижимость даже по высоким ценам при условии доступного кредита. По его мнению, граждане, не имеющие возможности воспользоваться льготной или семейной ипотекой, готовы выходить на сделки только при ставке около 12%. Это формирует отложенный спрос, который застройщики учитывают в своей ценовой политике. И если жилкомплекс продается активно, цены повышаются, при слабых продажах — наоборот.

Генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев называет основным триггером для рынка начало устойчивого цикла снижения ключевой ставки. По его словам, как только Банк России приступит к планомерному снижению — например, в рамках прогнозируемого коридора до 10% в ближайшие годы, — рынок начнет оживать. Он напоминает, что в 2014 году ипотека под 12–14% воспринималась как норма и, со временем, произойдет адаптация к новым условиям.

Людям необходимо решать жилищные вопросы, поэтому они будут выходить на сделки даже при повышенных ставках, рассчитывая на последующее рефинансирование.

Решающим сигналом для отрасли, по его мнению, станет систематическое снижение "ключа" в сочетании с ростом экономики. Однако с учетом длительных строительных циклов — от проектирования до ввода объектов — девелоперы уже ориентируются на горизонт 2027–2028 годов. Реальный рост ипотечного кредитования и полноценное оживление рынка жилья — не ранее 2027-го.

На региональном уровне он проходит стадию коррекции.

Доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Борисова отмечает, что к концу 2026 года в Воронежской, Липецкой и Тамбовской областях прогнозируется стабилизация с минимальным снижением ввода площадей на 1–5%, что она называет естественным процессом после периода активного роста. В Белгородской и Курской областях коррекция может составить 5–10% в связи с адаптацией к текущим условиям: по ее оценке, регионы сохраняют высокий потенциал для восстановления.