Новая бизнес-география
На офисном рынке Москвы началась децентрализация
Ресурс сложившихся деловых районов Москвы практически исчерпан: в них уже нет новых площадок под застройку и свободных офисов. Активно развиваться на этом фоне начали новые локации, нередко выступающие логичным продолжением традиционных. Купить здесь офис можно в среднем на 20–30% дешевле, чем в центре города, а интерес компаний к таким площадям растет.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
География на рынке офисной недвижимости Москвы расширяется. Если раньше в фокусе арендаторов был преимущественно центр города, то теперь они все чаще выбирают альтернативные локации. Совокупно в прошлом году в Москве были куплены и арендованы 1,4 млн кв. м, 50% из которых в зоне между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД, подсчитали в IBC Real Estate. Год к году показатель вырос сразу на 14 процентных пунктов.
Перспективные локации
Руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева также фиксирует рост на офисном рынке доли сделок, заключаемых за пределами ТТК. В сегменте аренды в 2025 году значение увеличилось с 47% до 49%, продажи — с 41% до 56%. «Рынок движется к более сбалансированной пространственной структуре»,— говорит она.
Аналитики Forma убеждены, что децентрализация офисного рынка Москвы сейчас носит системный характер. В качестве новых деловых центров эксперты выделяют Щукино, зону «Большого Сити», локации вблизи Дмитровского шоссе и станции метро «Калужская», район Очаково-Матвеевское. Наибольшую роль на рынке играют два последних района. В 2025 году на них пришлось 26% и 14% от совокупного объема продаж офисов в перспективных деловых кластерах, констатируют аналитики Forma.
Директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова оценивает долю «Большого Сити» в 16% от объема заключенных в 2025 году сделок с офисами в новых районах. Савеловского кластера — в 14%, а Ходынки — в 5%. Новая Москва, по ее мнению, аккумулировала в прошлом году 4% децентрализованного спроса.
Девелоперский интерес
Высокий спрос стимулирует девелоперов. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова говорит, что в общей сложности в период с 2026 по 2030 год застройщики в границах ТТК и МКАД, а также за пределами последнего могут сдать 4 млн кв. м офисных площадей.
Аналитики Forma отмечают, что в 2025 году в Москве стартовало строительство 37 новых офисных объектов площадью почти 1,3 млн кв. м. 37% из них пришлись на перспективные локации формирования офисных кластеров. В компании не исключают, что в 2026 году это значение вырастет до 45%.
Строительству офисов в новых локациях способствуют в том числе программы города по созданию мест приложения труда (МПТ) и комплексного развития территорий (КРТ), появление удобной транспортной инфраструктуры.
Директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин говорит, что в рамках этих инициатив сейчас реализуется 61% площадей из заявленных ко вводу до 2029 года 2,9 млн кв. м новых офисов. Госпожа Афанасьева замечает, что город, по сути, берет на себя роль мастер-девелопера, управляя пространственным развитием среды через механизмы КРТ и МПТ.
Активно реализовывают такие проекты, по словам Кирилла Кутявина, в том числе жилые девелоперы. Этим объясняется ориентация многих работающих с офисами за пределами ТТК застройщиков именно на продажу площадей: управление существенными блоками в бизнес-центрах такие компании обычно не рассматривают для себя как профильный бизнес.
Новые центры
Госпожа Белова поясняет, что традиционно наиболее востребованными офисными районами в Москве считали центр города, «Москва-Сити» и Ленинградский деловой коридор. Но количество свободных участков под застройку здесь ограниченно и активность застройщиков постепенно смещается в прилегающие районы. Так на карте появляются новые центры притяжения, возникающие в том числе на месте реорганизованных промзон.
Например, уже несколько лет складывается район «Большого Сити», включающий в том числе территорию Мнёвниковской поймы. Сюда частично могут переместиться компании, которые не смогли подобрать предложение, отвечающее их критериям на территории «Москва-Сити». Один из перспективных вариантов в этой локации — проект «Порта» (43,3 тыс. кв. м) от Forma на Большой Филевской улице. Уже скоро он будет сдан в эксплуатацию.
Логичным продолжением Ленинградского делового коридора становится район Волоколамского шоссе и прилегающий к нему район Щукино. Перспективным он кажется и девелоперам. Так, Forma реализует здесь сразу несколько заметных проектов. Это «Дженга» (59,9 тыс. кв. м) и «Минто» (57,2 тыс. кв. м) на территории Щукино. А также «Плэйн» (15 тыс. кв. м) в Покровском-Стрешнево. Все они строятся в рамках концепции воркплейс, подразумевающей создание комфортного места для работы в сочетании с современными архитектурными решениями. Пока проекты находятся в различных стадиях реализации. Их ввод в эксплуатацию намечен на вторую половину 2028 года.
Относительно недалеко находится еще один проект девелопера — «Густав» (57,7 тыс. кв. м), который будет готов в этом году. Проект относится уже к новому Савеловскому деловому району. В окрестностях Дмитровского шоссе расположен бизнес-центр «Лавин» (62,9 тыс. кв. м). Объект находится в пешей доступности от станции метро «Селигерская». На западе Москвы сейчас также можно найти интересные варианты. Это, например, «Маунт» (37,2 тыс. кв. м) у станции «Говорово» и две очереди «Лейкс» (57,4 тыс. и 34,7 тыс. кв. м у «Озерной». Их возведением также занимается Forma.
Портрет покупателя
В новые районы спрос выжимает в том числе ограниченное предложение. Елена Акатова поясняет, что найти офис в популярном деловом районе сейчас не так просто: уровень вакантных площадей здесь варьируется от 0,5% до 2,6%. Внутри Садового кольца выставленных на продажу объектов на конец 2025 года в принципе не было. Неудивительно, что аудитория традиционных и перспективных деловых районов в этих условиях сильно не различается. В перспективных локациях в 2025 году 31% поглощения сформировали телекоммуникационные компании, 25% — финансовые организации, 14% — производства, говорит Елена Акатова.
Впрочем, многие арендаторы и покупатели видят в офисах в новых деловых районах дополнительные плюсы. Самый очевидный из них — возможность сэкономить.
Снять офис в новых деловых районах обычно можно немного дешевле. Согласно IBC Real Estate, в прошлом году средняя стоимость приобретения площадей в пределах ТТК составила 793 тыс. руб. за 1 кв. м. За МКАД значение было более чем в два раза ниже — 310 тыс. руб. за 1 кв. м. В зоне между ТТК и МКАД объекты класса А стоили в среднем 520,3 тыс. руб. за 1 кв. м, класса В — 319,1 тыс. руб. за 1 кв. м.
В Forma отмечают, что если в сложившихся деловых районах средняя цена реализации офисов в 2025 году выросла на 28% из-за дефицита предложения, то в новых — только на 7%. При этом если смотреть на класс А в целом по Москве, то прирост цены составил +16%. Средневзвешенные цены в перспективных локациях в данный момент могут быть в среднем на 20% ниже, чем в исторических, считают в компании. Разница особенно чувствуется на ранних этапах реализации, когда сделки заключать обычно выгоднее всего. С учетом высокого спроса и потенциала объекты на этом фоне могут заинтересовать инвесторов.
Немаловажную роль традиционно играет и нарезка площадей. Далеко не всем компаниям требуются масштабные объекты, на небольшие площади в первую очередь ориентируются и покупатели-инвесторы. Увеличение объема предложения в перспективных районах сопровождается выходом объектов с гибкой стратегией реализации, прежде всего — небольших площадей, констатируют в Forma.