«Промышленность Москвы — это очень широкий пласт игроков и продуктов»
Партнер HUTTON Александр Антонов о перспективе развития промышленных парков
На рынке Москвы появляются новые промышленные парки. Такие объекты востребованы как предприятиями, переезжающими из реорганизуемых промышленных зон, так и новыми игроками. О специфике строительства и об управлении промышленными парками рассказал партнер HUTTON Александр Антонов.
Фото: Предоставлено пресс-службой HUTTON
Фото: Предоставлено пресс-службой HUTTON
— Промышленные парки — относительно новое направление для HUTTON. Почему вы решили его развивать?
— Изначально мы занимались больше жилой недвижимостью и офисами. С промышленными парками начали работать два года назад. Мы увидели сегмент рынка, который нам показался интересным с нескольких ракурсов, и начали его осознанно развивать. Промышленный фонд, формировавшийся десятилетия назад, сильно устарел. Требования бизнеса меняются как к качеству этих помещений, так и к их расположению. Старые индустриальные зоны начали реорганизовываться, это привело к необходимости создавать новые. Одновременно с этим городские власти оказались заинтересованы в развитии таких площадок и начали предлагать для участников рынка различные меры поддержки.
— О каких стимулах идет речь?
— Предоставление земли, определенных субсидий при строительстве, помощи в организации всего процесса. Комплекс этих мер сделал сегмент промышленных парков интересным для девелоперов.
— Эти льготы сильно улучшают экономику проекта, и без них создание промышленных парков было бы не так интересно?
— Они важны для участников рынка. Но говорить, что без них не было бы этого рынка,— большое упрощение. У нас очень большая страна, город и объем производства. Так или иначе, все оно должно где-то находиться. Речь не идет о том, был бы рынок или нет, вопрос в том, каким бы он был без мер поддержки. Возможно, было бы больше дефицита площадей, запускалось бы меньше промышленных площадок в городе. Качество объектов тоже могло бы быть другим: город предъявляет определенные требования, в том числе фасадных и продуктовых решений. При этом можно точно утверждать, что часть площадок без дополнительных мер поддержки остались бы нереализованными.
Фото: Предоставлено пресс-службой HUTTON
Фото: Предоставлено пресс-службой HUTTON
Фото: Предоставлено пресс-службой HUTTON
— Какая мера поддержки самая важная?
— Это зависит от сегмента. Два наших проекта — NOMAN и NAOS — находятся в черте «старой» Москвы недалеко от станций метро. Здесь ключевым, безусловно, стало предоставление земли для промышленных предприятий по льготной программе. Мера позволила реализовать площадки в черте города, где земля в целом в дефиците. В Новой Москве, где мы реализуем агропромышленный комплекс в формате build-to-suit (строительство под нужды конкретного заказчика.— «Ъ-Недвижимость»), важнее субсидирование процентной ставки по кредитам. Существует и множество других вопросов, требующих решения. Например, подключение к наружным сетям — у производственных площадок зачастую сложные требования. Меры поддержки в этой части могут быть не так регламентированы, но в целом готовность города подключаться и оказывать девелоперам помощь по широкому кругу подобных вопросов тоже очень сильная стимулирующая мера.
— В сегменте промышленных парков ситуация лучше, чем, например, на рынке офисной недвижимости?
— Эти сегменты рынка, можно сказать, находятся в разных фазах. На примере нашего портфеля за последние несколько лет мы успешно реализовали три проекта с офисной функцией, используя очень хорошую рыночную конъюнктуру. Это два бизнес-центра у станции метро «Калужская». Один ввели в эксплуатацию два года назад, второй достроим до конца второго квартала этого года. Также объем офисных площадей мы реализовали в проекте LUNAR на Ленинском проспекте. Везде мы осознанно подходили к офисному рынку, понимая дефицит и низкую вакантность продуманных площадей. У нас был очень востребованный продукт.
Но с точки зрения нового объема отмечу, что предложения действительно стало больше: это плюс для клиентов, но потенциальные сложности для девелоперов.
Части проектов будет сложнее, чем два-три года назад, когда вакансия была минимальной. На рынке промышленных парков также создается определенный портфель проектов и нами, и другими игроками, но говорить об охлаждении и затоваренности преждевременно.
— Рынок промышленных парков дефицитный?
— С точки зрения качественных помещений, которые реализуем мы,— да, нехватка чувствуется. Например, если мы говорим об объектах, расположенных в пешей доступности от станций метро, то это крайне дефицитный и востребованный продукт. Многие современные предприятия требуют квалифицированных кадров. Для содержания такого штата важно иметь хорошую транспортную доступность к площадке, а таких площадок не так много. Например, в NOMAN за три месяца до ввода в эксплуатацию практически все помещения нашли своих резидентов. Осталось около 20%, и сейчас мы ведем переговоры по ним одновременно с несколькими клиентами.
— А рынок в целом?
— Если говорить о промышленных парках в Подмосковье в удалении от крупных городов — такого предложения больше. Но опять же производственные парки — сложный продукт относительно технических требований. Нагрузки на плиты, устройство наружных сетей, сама конфигурация здания — все эти требования должны быть учтены. Когда собираешь все эти опции воедино, понимаешь, что качественных предложений не так много.
— Существуют ли сложности с поставками материалов или оборудования?
— Мы с подобным не сталкиваемся, в целом это стандартный девелопмент. С точки зрения фасадных решений город подходит максимально ответственно к внешнему облику промышленных парков. Ожидания участников рынка, города, архитектурного сообщества относительно того, как должны выглядеть производственные здания, существенно поменялись за последние десять лет. При этом все конструктивные и фасадные решения реализуемы, проблем с инженерным оборудованием нет.
— Как вы строите экономику проекта: какую долю площадей в промышленных парках стремитесь продать — основную?
— Текущее стремление многих игроков продать обусловлено не спецификой девелопмента, а высокими ставками на рынке. Сейчас они не позволяют владеть фондом недвижимости и сдавать его в аренду, потому что доходность от аренды должна быть выше, чем банковская процентная ставка. Также добавляются налоги, обслуживание, операционные расходы, и такая бизнес-модель становится мало достижимой. У нас нет такой стратегии — продать все максимально быстро или, наоборот, сдать все только в аренду. Самое важное — финансово грамотно подходить к экономике проекта и следить за процентной нагрузкой, в текущих реалиях это подразумевает, что часть помещений должна быть продана.
— Есть идеальное соотношение проданных и сдаваемых площадей?
— Такой цифры нет. В идеальной картине будущего мы хотели бы больше владеть и управлять промышленными парками, которые строим. Нам кажется, что такой подход несет в себе ценность и создает определенные плюсы для наших резидентов, повышая качество продукта. В ситуации, когда они защищены, базовой необходимости владеть помещениями у них нет. Здесь все зависит от финансовой модели, стоимости денег и того, как это все вместе работает.
— Какие компании выступают вашими основными резидентами?
— Сегментации нет. Можно посмотреть на компании, которые занимают площади сейчас,— это резиденты в области легкой промышленности, полиграфии и электроники. К примеру, крупная медико-косметическая компания «Гельтек», производитель контактных линз Sky Optix, производитель высокоточного оборудования HANS just precision и другие. Но если посмотреть на всех, с кем мы вели переговоры, пул будет намного шире. Промышленность Москвы — это очень широкий пласт игроков и продуктов, с которыми мы сталкиваемся каждый день.
Фото: Предоставлено пресс-службой HUTTON
Фото: Предоставлено пресс-службой HUTTON
— Резидентов тяжело искать или они приходят сами?
— Сложность в том, что те каналы привлечения клиентов, которые работают в жилой недвижимости и бизнес-центрах, не коррелируют прямо с теми, которые требуются при работе с промышленными парками. Мы пользуемся в том числе стандартными инструментами — наружной и digital-рекламой, интеграцией в большие промышленные площадки. Но в целом этот рынок более нишевой и ориентирован на точечное взаимодействие. Играют роль городские объединения и различные профильные ассоциации, выступая площадками, где собираются различные игроки. Многие клиенты приходили в нашу воронку именно с различных городских и частных форумов вокруг промышленных предприятий.
— Как долго может продолжаться развитие промышленных парков в Москве?
— Продолжается перемещение действующих промышленных предприятий, которые сталкиваются с необходимостью поменять помещение или просто его улучшить.
Одновременно происходит общее развитие промышленности, которое мы чувствуем и видим.
Появляется большое количество новых игроков. Их спрос будет напрямую зависеть от промышленной активности в России в целом и Московском регионе в частности. Мы ее оцениваем положительно, рассчитывая на стабильно высокий спрос.
— В Москве есть специфика спроса на промышленные помещения?
— Здесь есть сегменты рынка, которые мы не затрагиваем, например тяжелая промышленность, где есть свои требования. При строительстве объектов легкой промышленности и пищевого производства мы стараемся обеспечить вариативность помещений — обычно это мелкая нарезка с возможностью объединения. Сейчас у нас больше половины сделок с клиентами, которые берут несколько помещений и приходят с запросом на больший объем. С точки зрения игроков рынка создаются сфокусированные кластеры, например пищевой в Троицке, где мы реализуем еще один промышленный комплекс. Там будут представлены разноформатные компании, но все — представители рынка пищевой продукции. А в целом легкая промышленность в Москве разнонаправленная.
— Какая средняя площадь продаваемых помещений?
— По проекту NOMAN, который скоро введется в эксплуатацию, средний объем — 2 тыс. кв. м. Средняя нарезка при этом была около 1 тыс. кв. м. Все зависит от требований конкретного клиента — они совершенно разные.
Основная сила в рамках любого проекта — это готовность девелопера удовлетворить абсолютно разные запросы будущих резидентов.
Когда приходит клиент, называя сразу несколько потребностей, которые необходимо решить продуктом, это и есть создание дефицитного предложения. Эту задачу мы и решаем.
— Вы смотрите новые площадки?
— Конечно. Мы работаем в «старой» и «новой» Москве и пока не готовы выходить за этот периметр. В границах Москвы мы смотрим много площадок рядом с метро, в основном это объекты от 1 га для строительства объектов в несколько этажей. Также смотрим крупные участки под более масштабные предприятия.
— Почему вы не выходите за пределы Москвы?
— У каждого региона всегда есть специфика с точки зрения девелопмента в целом, особенностей местного бизнеса и необходимых компетенций. Их нужно получать заново, выходя на любой новый рынок. Это касается не только промышленных парков, но и жилой недвижимости. Во время глобального роста рынка появляется желание провести экспансию, выйти на зарубежные или другие региональные рынки. Но фактически немногие понимают, что они выходят не просто в новый регион, а в новый бизнес. Игрок может понимать процесс на верхнем уровне, но он не будет конкурентоспособен по сравнению с сильными местными игроками. Это новые требования к решениям, документации, другие подрядчики, другие каналы взаимодействия с клиентами.
— Вы частично затронули вопрос, что площадки на рынке промышленных парков очень разные. Есть ли общие критерии, как выбирать площадку под строительство таких объектов?
— Есть обязательные критерии — это доступ к сетям и дорожно-транспортная инфраструктура. Без сетей промышленность не работает. Дальше идет специфика. Для технологичных производств, которые привлекают высококвалифицированных сотрудников, важен доступ к метро и развитой городской инфраструктуре, как в наших проектах NOMAN и NAOS. Есть те производители, для которых важна определенная конфигурация здания или доступ к транспортно-пересадочным узлам. Но базово ключевое, что мы смотрим,— это и сети, и транспортная доступность.