Переводной метр
Квартиры в коммерческие помещения переводят все реже
Популярный 30 лет назад инструмент перевода квартир на первых этажах в коммерческие помещения практически перестал использоваться. Это произошло из-за бюрократических сложностей, а также удорожания квартир, в результате которого коммерческие помещения стали дешевле жилых метров.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Точечный интерес
В 2025 году 6,8 тыс. квартир по всей России сменили статус на нежилое помещение, что на 31% меньше год к году. Эти данные предоставили в Росреестре по запросу “Ъ-Недвижимости”. Там уточнили, что нисходящая тенденция зафиксирована во всех крупных регионах, за исключением столицы. Так, в прошлом году в Санкт-Петербурге было зарегистрировано 87 таких переводов против 97 годом ранее, в Архангельской области — 27 против 106, в Самарской области — 86 против 284, в Красноярском крае — 34 против 251. Только в Москве показатель вырос с 9 до 225 переоформленных помещений.
Тренд на перевод жилья в нежилые помещения наблюдался 30 лет назад, когда инвесторы выкупали квартиры на первых этажах и меняли статус помещения на коммерческий. Но последние годы покупка у города жилых помещений с последующим переводом их в статус коммерческих носит точечный, а не массовый характер. На рынке встречаются примеры приобретения небольших помещений на первых этажах — бывших дворницких, комнат или квартир, которые затем используются под кабинеты, офисы или сервисные функции, говорит управляющий партнер Stenoy Илья Фролов. Однако это все также единичные инвестиционные кейсы, а не устойчивая рыночная практика, оговаривается он.
Низкий спрос на процедуру обусловлен, как правило, достаточным количеством существующей коммерческой недвижимости в обжитых районах и изначально спроектированными нежилыми площадями на первых этажах современных многоквартирных домов, а также сложностью самой процедуры, поясняют участники рынка.
У снижения спроса на услугу есть и экономический мотив. Стоимость жилья сегодня зачастую оказывается выше, чем на коммерческие помещения. По данным «НДВ Супермаркет недвижимости», по итогам 2025 года средняя стоимость вторичного жилья в Москве составила 464,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В то же время средняя стоимость пустых помещений стрит-ритейла, по данным SimpleEstate, достигла 400 тыс. руб. за 1 кв. м для лотов до 300 кв. м.
Сегодня такая высокая стоимость жилья, что наблюдается обратный тренд — перевод коммерческих помещений в жилые, особенно в центре Москвы, где максимальные цены на квартиры, отмечают в ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН). А где перевод нежилых помещений в квартиру невозможен, инвесторы переделывают их в апартаменты. Тенденция выкупа старых офисных зданий в центре и нарезка на апарты, несмотря на расходы, налоги, ремонт, все равно остается темой популярной, говорит президент АЭРН Яна Кузина. Подобные апартаменты покупают преимущественно не для себя, а под сдачу в аренду. По подсчетам эксперта, рентная доходность в сегменте за вычетом налогов составит 6–6,5%, в то время как доходность классического жилья сейчас в Москве на уровне 4%.
Юридические сложности
Низкая популярность инструмента перевода квартир в нежилые помещения обусловлена административными барьерами. Такие сделки требуют выполнения строгих условий — создание отдельного входа, соответствия регламентам и прохождения сложной процедуры согласований.
Чиновники поясняют, что сама по себе процедура законодательно сложна и на практике требует крепкого навыка коммуникации. «Необходимо получение согласия на перевод всех собственников смежных помещений, а в случае несогласия хотя бы одного из них перевод становится невозможным. Потребуется организация отдельной входной группы в помещение с изменением фасада здания. Проведение таких работ возможно только при согласии не менее 2/3 собственников квартир на общем собрании собственников в многоквартирном доме. Кроме того, решение о переводе должно быть согласовано советом депутатов муниципального округа», — перечислили в департаменте городского имущества Москвы.
Перевод в нежилое помещение — сложный процесс хотя бы потому, что сопряжен с собранием жильцов и их поименным голосованием. Раньше по закону протокол собрания жильцов был формальностью, но сегодня условие об учете мнения всех жильцов обязательное, иначе можно заплатить большой штраф.
Согласования в процессе перевода помещения из одного статуса в другой на всех уровнях обойдутся в пару десятков миллионов рублей, по оценке экспертов. Например, в Петербурге для перевода жилья в другой статус потребуется согласие всех до единого собственников, говорит эксперт рынка недвижимости города Игорь Аболемов. По его словам, чтобы сделать отдельный вход на улицу, надо получить разрешение на реконструкцию дома. В Петербурге этим занимается межведомственная комиссия, в которую входят представители Роспотребнадзора, пожарные и представитель комитета по госохране памятников, так как в центре города немало домов с историческим прошлым, перечисляет он.
Сейчас на практике перевод можно сделать решением суда. Механизм следующий: собственник, желая перевести квартиру в статус нежилого помещения, обращается в суд, в который вызывают владельцев остальных квартир, и если они не приходят дважды, то решение выносится заочно и квартире присваивают другой статус.
Однако есть риск, что заочное решение может отменить кто-либо из собственников. Например, некоторые собственники имели дело с соседями, которые неожиданно начинают утверждать, что их не спросили о переводе помещение в новый статус, отмечает Игорь Аболемов. Также он вспоминает случай, когда его клиентка получила иск от соседа о том, что его подпись была подделана. Ей пришлось заплатить соседу 1 млн руб., резюмирует он.