«Конкуренция, которая сегодня есть в Екатеринбурге, не позволяет повышать цены»
Михаил Хорьков о том, что ждет рынок недвижимости Екатеринбурга в 2026 году
2026 год, по прогнозам экспертов рынка недвижимости, ожидается непростым. Это связано с программами льготного ипотечного кредитования, высокой конкуренцией среди застройщиков и еще рядом факторов. Несмотря на это дела на первичном рынке жилья в Екатеринбурге — одни из лучших в стране по продажам, а цены не столь высокие, как в других городах-миллионниках, что и хорошо, и плохо. Свой прогноз ситуации на круглом столе ИД «Коммерсантъ-Урал» «Девелопмент новой волны: как и что строить в 2026 году» представил руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. Подробнее — в материале «Ъ-Урал».
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
По объему стройки Екатеринбург в прошлом году вышел на второе место, обогнав Санкт-Петербург. С одной стороны, это открывает новые возможности, с другой – повышает те риски, которые есть у локального рынка. Базовый показатель: в прошлом году в Екатеринбурге было продано 1,2 млн кв. м жилья в стадии строительства. Это всего лишь в 3,5 раза меньше, чем в Москве, и кратно больше, чем, например, в Казани или в Нижнем Новгороде. В России есть несколько очень оборотистых рынков – Тюмень, Краснодар, Екатеринбург и Ростов-на-Дону, где количество сделок на душу населения значительно больше, чем в других городах-миллионниках. Ценность Екатеринбурга – это высокий оборот на рынке жилья.
Практически на всех рынках у нас снижается средняя площадь проданной квартиры. В Екатеринбурге по прошлому году это 45,9 кв. м. Далеко еще до Санкт-Петербурга, где 39 кв. м, но мы в эту сторону движемся – в январе у нас показатель снизился до 43 кв. м. И в этом тоже ничего удивительного: рынком сегодня рулит «семейная ипотека» с ее лимитами в 6 млн руб., она скорее превратилась в малосемейную ипотеку.
Еще один показатель – цена. Она в Екатеринбурге далеко не высокая – 160 тыс. руб. за кв. м.
Это близко к ценам Омска, Перми, Новосибирска, это ниже, чем в Уфе, Нижнем Новгороде, Казани. Для покупателя все замечательно, для девелопера, наверное, не самая лучшая характеристика, потому что цена – в том числе возможность качественного развития. Та повышенная конкуренция, которая сегодня есть в Екатеринбурге, не позволяет повышать цены. Но отсутствие роста цен – это отсутствие возможности для широкой и качественной дифференциации.
Объем предложения у нас за последние пять лет вырос в три раза. В прошлом году предложение приросло на 11%.
Год назад мало кто ждал, что продажи в 2025 году будут на уровне 2024 года, но они оказались чуть лучше. В конце прошлого года мы вышли на уровень пиковых продаж, но этот рост не слишком гармоничный – это ажиотажный рост на фоне изменений семейной ипотеки. В ближайшие месяцы мы ждем спад, он наступает после любого ажиотажа.
Еще один момент: всегда, когда мы говорим про объем продаж, надо смотреть на продажи остатков. И здесь ситуация не такая красивая: если до середины 2024 года у нас ежемесячно с рынка продавалось 6%, сейчас продается лишь 3,6% за последний период. Мы видим, что рынок сильный, где продается много квартир, но из-за того, что объем предложения и конкуренция выросли, темпы продаж по отдельным компаниям снизились в 1,5-2 раза, и это создает определенные проблемы уже для участников рынка жилья.
Мы ждем, что объем предложения у нас останется высоким, здесь снижения конкуренции ждать не приходится. В начале этого года уже высокая ротация предложений, появляются новые проекты. Будет происходить подпитка рынка новыми проектами. Продажи ожидаем на уровне 2025 года, здесь, скорее всего, мы получим рваный рынок с нестабильной динамикой. Возможно, что у нас будут поводы для какого-то очередного ажиотажа после четкой даты по дифференцированной ставками по семейной ипотеке (рассматривается вариант ввода льготной ставки в зависимости от количества детей в семье – «Ъ-Урал»).
Цены продолжат расти темпами прошлого года – около 10% за год.
Могло быть и больше, но та повышенная конкуренция, которая есть на рынке, ограничивает возможности и зажимает девелоперов.