Курортное напряжение
В 2026 году ввод жилья в Сочи может вырасти до 110 тысяч квадратных метров
Ввод жилья в Сочи в 2025 году сократился на 26%, до 78,5 тыс. кв. м, тогда как объем строительства курортной коммерческой недвижимости вырос за год на 12%, до 219,7 тыс. кв. м. На 2026 год власти города прогнозируют рост ввода жилья до 110 тыс. кв. м при сохранении высокого объема строительства коммерческих объектов. Как отмечают эксперты, при действующих градостроительных ограничениях рынок Сочи столкнулся с дефицитом доступного жилья и нарастающим инфраструктурным напряжением.
Фото: Дмитрий Михеенко
Как сообщили «Ъ-Сочи» в мэрии курорта, в 2024 году в эксплуатацию ввели 106 тыс. кв. м жилой застройки (за исключением объектов ИЖС) и 195,6 тыс. кв. м коммерческой курортной недвижимости. В 2025 году объем ввода жилья снизился до 78,5 тыс. кв. м, тогда как коммерческая недвижимость показала рост до 219,7 тыс. кв. м. На 2026 год запланирован ввод 110 тыс. кв. м жилья и 212,8 тыс. кв. м коммерческой курортной недвижимости.
Общий объем строящейся жилой застройки в городе на сегодня составляет 374,3 тыс. кв. м.
Как считает коммерческий директор группы компаний АСК Анна Исаева, говорить о системном росте жилого рынка в Сочи не приходится. В городе почти пять лет действует мораторий на точечное строительство многоквартирных домов, а с июля 2021 года новое жилищное строительство возможно только в рамках договоров комплексного развития территории.
Эксперт отмечает, что участков и реализуемых проектов КРТ в Сочи единицы, поскольку комплексное освоение территории требует значительных ресурсов. В результате застройщики переориентировались на апартаменты — коммерческую недвижимость гостиничного типа, которая продается в формате жилых лотов.
По оценкам Анны Исаевой, во всем Сочи сегодня насчитывается лишь 15 жилых комплексов, строящихся по ФЗ-214 с продажей квартир, тогда как апартаментных комплексов — более 50. При этом девелоперам экономически невыгодно строить жилье эконом- и комфорт-класса из-за высокой стоимости входа в проекты и дорогих кредитов.
Главный аналитик «Циан» Алексей Попов отмечает, что объем предложения на первичном рынке Сочи продолжает сокращаться. Если в конце 2024 года на рынке насчитывалось около 3,7 тыс. объявлений, то к концу 2025 года — 3,1 тыс., что соответствует снижению на 16% год к году.
По его словам, дефицит предложения в Сочи носит системный характер и в обозримой перспективе вряд ли может быть устранен, учитывая ограниченность территории и сложные условия для строительства. Номинальная цена кв. м в строящихся корпусах по итогам 2025 года составила 440 тыс. руб., увеличившись за год на 3%, что существенно ниже средней динамики по крупным городам.
При этом стоимость реальных сделок снизилась: средняя стоимость кв. м по поступлениям на эскроу-счета сократилась с 342 тыс. руб. в 2024 году до 323 тыс. руб. в 2025 году.
Администрация Сочи подтверждает, что активное жилищное строительство в отдельных районах усилило нагрузку на социальную инфраструктуру. В частности, нагрузка на объекты первичной медико-санитарной помощи остается высокой. Медицинские организации вправе отказывать в прикреплении новых пациентов при достижении нормативов численности обслуживаемого населения, что в первую очередь ограничивает возможности для граждан без регистрации по месту обслуживания.
Власти сообщают, что в рамках своих полномочий ведут плановую работу по расширению и модернизации амбулаторно-поликлинического звена, включая строительство офисов врачей общей практики и фельдшерско-акушерских пунктов. Однако реализация этих задач осложняется сложным рельефом местности, высокой плотностью застройки и дефицитом свободных земельных участков.
В качестве примера администрация приводит участок в поселке Лазаревское по улице Эвкалиптовой, выделенный под строительство поликлиники мощностью 500–550 посещений в смену. Подготовка к проектированию объекта запланирована на 2026 год.
Архитектор и градостроитель Илья Заливухин отмечает, что Сочи сегодня развивается преимущественно как набор зданий, тогда как градостроительство в первую очередь должно быть ориентировано на развитие инфраструктуры. По его словам, город испытывает дисбаланс между плотностью застройки и возможностями транспортного, инженерного и социального каркаса.
Эксперт указывает, что миграционные и демографические процессы значительно повысили нагрузку на объекты образования. Несмотря на увеличение темпов строительства школ и детских садов, обеспеченность местами остается недостаточной, особенно в Центральном, Хостинском и Адлерском районах, где дети вынуждены обучаться не по месту проживания.
Анна Исаева подчеркивает, что дефицит социальной инфраструктуры быстро восполнить невозможно, а рост населения продолжается за счет покупателей недвижимости из других регионов. По ее оценке, около 90% сделок на рынке Сочи совершают иногородние покупатели, более 2/3 из которых приобретают жилье с инвестиционными целями.
Илья Заливухин считает, что дальнейшее развитие города возможно только за счет модернизации существующих территорий, без расширения застройки в горных и природных зонах. Эксперт указывает на необходимость стратегического планирования, развития скоростного общественного транспорта и баланса между застройкой и инфраструктурой.