Ввод жилья вырос по инерции
Высокий результат 2025 года обеспечили проекты прошлых лет
Ввод нового жилья в 2025 году оказался сопоставимым с результатом прошлого года — 108 млн кв. м, несмотря на ожидания властей падения показателя. Участники рынка связывают сохранение показателя с инерцией проектов, запущенных в предыдущие годы. Но в последний год девелоперы сократили активность по запуску новых проектов, в результате чего ввод может сократиться уже в 2026 году.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
В 2025 году ввод жилья по всей России составил 108,1 млн кв. м, что сопоставимо с результатами 2024 года, когда было построено 107,8 млн кв. м, следует из подсчетов Росстата. Ожидания властей были менее амбициозными. В базовом сценарии подготовленной Минстроем стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства России был заложен ввод 93 млн кв. м в 2025 году.
Причину «высоких» итогов последних лет Аналитический центр ДОМ.РФ объясняет инерцией ранее запущенных проектов. Объем новых проектов в 2021 году составил 42 млн кв. м, в 2022 году — 40 млн кв. м, а в 2023–2024 годах девелоперы два года подряд обеспечивали предложение нового жилья в объеме около 47 млн кв. м.
Но уже в 2025 году конъюнктура изменилась.
В 2025 году объем запуска новых проектов девелоперами сократился на 12%, до 41 млн кв. м, и это, по оценке ДОМ.РФ, ведет к снижению вводов многоквартирного жилья в 2027 году до 40–43 млн кв. м.
На фоне снижения продаж ухудшилось соотношение распроданности и степени готовности объектов в портфеле строящегося жилья до 73% на конец 2025 года против 77% на конец 2024 года, отмечают в Альфа-банке.
Динамику 2025 года аналитики ДОМ.РФ описывают как неровную. В первой половине года застройщики столкнулись с падением продаж на 26% год к году и сократили новое предложение на 23%, но во второй половине года по мере снижения ставок и восстановления активности покупателей запуски стали наращивать — от 2 млн кв. м в начале года до 5,2 млн кв. м в декабре. В январе 2026 года на рынок, по данным госкомпании, выведено 2,7 млн кв. м, что 42% больше год к году.
После такой волатильности, подчеркивает основатель SIS Development Ярослав Гутнов, решения девелоперов упираются в спрос и стоимость денег. На 70–80% спрос обеспечивается за счет семейной ипотеки, которая становится менее доступной и может быть ограничена в будущем. Средние ставки по рыночной ипотеке по-прежнему выше 20% годовых: для большинства покупателей это дорогие деньги, констатирует эксперт. Поэтому, продолжает он, застройщики сейчас активно переформатируют проекты, ориентируют их на клиентов в сегменте бизнес и выше, чтобы конкурировать за аудиторию, независимую от ипотеки.
За счет частного строительства
Руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилл Холопик подчеркивает, что рост общего ввода в 2025 году обеспечил именно индивидуальный сегмент и прочий недевелоперский ввод, который перекрыл снижение многоквартирного строительства. По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, в сегменте многоквартирных домов за год введено 44,6 млн кв. м, что на 2% меньше год к году. При этом ввод частных домов, напротив, вырос на 2%, до 63,5 млн кв. м. В 2025 году население построило 55% всего жилья в стране, а застройщики — 41%. Диспропорция в пользу населения усиливается последние несколько лет.
Ввод жилья в России
|
Данные: Росстат
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, говоря об индивидуальном жилищном строительстве, указывает на аномальные всплески в региональной статистике за декабрь 2025 года: в Тульской области показатель оказался выше на 9400% к декабрю 2024 года, в Московской области — на 5100%, в Волгоградской области — на 4800%.
«Очевидно, что такого всплеска ввода в “стихийном” частном строительном секторе быть не может. Возможно, это связано с тем, что прежде государство объявляло последним сроком для “дачной амнистии” 1 марта 2026 года, и многие владельцы дач стремились успеть к этому сроку. Сколько еще будет “введено” таких домов — оценить невозможно»,— добавляет эксперт.
Региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев прогнозирует ввод многоквартирных домов в 2026 году на уровне 44 млн кв. м против 45 млн кв. м в 2025 году, а при сохранении индивидуального жилищного строительства около 60 млн кв. м суммарный ввод жилья в 2026 году составит около 104 млн кв. м, в 2027 году — около 94 млн кв. м. Кирилл Холопик указывает, что эффект снижения выдачи разрешений на строительство и запусков 2024–2025 годов проявится с лагом: типовой городской проект многоквартирного дома идет к вводу 24–36 месяцев, крупные квартальные проекты и проекты комплексного развития территорий — 36–60 месяцев. Поэтому основной эффект снижения, по его оценке, будет заметнее во второй половине 2026 года и особенно в 2027 году.