«На моей памяти сейчас самая низкая рентабельность»
Застройщики Екатеринбурга рассказали об ожиданиях от 2026 года
В 2026 году в Свердловской области планируют ввести не менее 3 млн кв. метров жилья, хотя эксперты признают, что год будет непростым. Об этом стало известно на круглом столе «Девелопмент новой волны: как и что строить в 2026 году», организованном «Коммерсантъ-Урал». Его участники признались, что ожидают отложенного спроса в 2027 году, а рост спроса на квартиры большей площади — в 2028 году. Эксперты отметили, что цены на рынке недвижимости Екатеринбурга растут медленней, чем во многих других крупных городах. Причина — большая конкуренция, в которой есть как плюсы, так и минусы.
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
В круглом столе ИД «Коммерсантъ-Урал» «Девелопмент новой волны: как и что строить в 2026 году» приняли участие застройщики и эксперты рынка Екатеринбурга.
Хотя каждый год эксперты отмечают, что нынешний год будет сложнее предыдущего, в результате оказывается, что дела обстоят не так уж и плохо. По словам первого заместителя министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Руслана Гарифуллина, в 2025 году при плане ввода в 3 млн кв. м в регионе ввели 3,153 млн кв. м жилья. Из них 1,55 млн кв. м — многоквартирные дома, 1,6 млн кв. м — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Господин Гарифуллин добавил, что план на 2026 год — ввод 3 млн кв. м жилья. «Эта цифра зашита в соглашение с Минстроем РФ, но по прогнозам, я думаю, мы эту цифру перевыполним»,— отметил он, указав на то, что сохранятся темпы программы комплексного развития территорий (КРТ), которая в последние годы «показала себя хорошо».
«Хочется нам этого или нет, но мы уходим от точечной застройки и рано или поздно вся застройка пойдет по правилам КРТ»,— подтвердила управляющий партнер московского офиса Коллегии адвокатов «Регионсервис», член комитета «НОСТРОЙ» Анна Жолобова. Она отметила, что в Новосибирске и Краснодарском крае разрешение на строительство уже получают только в рамках КРТ.
По объему строительства Екатеринбург в прошлом году вышел на второе место, обогнав Санкт-Петербург. Столица Урала входит в топ регионов по продажам новостроек.
По словам руководителя аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, в прошлом году в Екатеринбурге было продано 1,2 млн кв. м жилья в стадии строительства. Это всего лишь в 3,5 раза меньше, чем в Москве и кратно больше, чем, например, в Казани.
При этом стоимость 1 кв. м в уральской столице далеко невысокая — 160 тыс. руб. Во многом цену сдерживает высокая конкуренция между застройщиками, с другой стороны, это положительно влияет на качество продукта, считает совладелец девелоперской компании «Свобода мысли» Матвей Погребинский: «Зайти новому игроку не так-то просто, тем не менее последние годы показали, что возможность есть, есть инструмент как мастер-девелопмент, когда крупные компании работают с землей и берут разных застройщиков в партнерство. У нас очень емкий рынок, но много новых девелоперов заходят, и конкуренция позволяет генерировать качественный продукт».
В условиях конкуренции и борьбе за покупателя, девелопер «должен продавать не квадратные метры, а жизненные сценарии» и работать адресно, считает директор компании «RED.Технология» Алексей Клименко.
Господин Хорьков отметил, что на рынке наблюдается устойчивый тренд на снижение средней площади квартир. В Екатеринбурге в январе она снизилась с 45,9 кв. м до 43 кв. м. По его словам, в этом нет ничего удивительного, так как «рынком сегодня рулит семейная ипотека с лимитом в 6 млн руб.».
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ Конференции
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Впрочем, часть девелоперов заявила, что не стремится строить маленькие квартиры и отказываются от студий. «Академический — семейный район. Мы видим, что к 2029 году сложится дефицит в больших площадях, поэтому идем в сторону увеличения площади. В некоторых ЖК проектируем до 5-7% квартир площадью 100-140 кв. м»,— рассказала заместитель главного коммерческого директора ГК «Кортрос», которая занимается застройкой Академического, Нина Голубцова.
«Цена невысокая, издержки давят — растет и стоимость земли, и сети, а цена на недвижимость почти не растет. Я 20 лет в девелопменте и на моей памяти это самая низкая рентабельность. 75% всех продаж приходятся на "семейную ипотеку", где чек до 6 млн руб. То есть это либо однокомнатные квартиры, либо студии»,— начал дискуссию о будущем рынка генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер. Он выразил надежду, что появится доработанная или новая льготная программа, в которой будет учтена не только ставка, но и лимит, который будет влиять на чек.
Господин Городенкер заявил, что его компания не намерена замораживать ни один проект, но сроки экспозиции будут немного «растянуты».
«Мы позитивно смотрим на рынок, особенно на 2027 год, вот там будет взрывной объем продаж, поэтому мы стараемся выводить проекты плавно»,— пояснил он.
«Мы подстраиваемся под рынок: дома, которые мы раньше строили полтора-два года, сейчас строим за три года. Спрос не успевает за стройкой и стройку приходится растягивать. Это позволяет поддерживать маржинальность, иначе банк забирает все»,— поддержал его коммерческий директор уральского строительного холдинга «Атом» Данил Кузнецов. Он напомнил, что в нынешних условиях девелоперам приходится придумывать новые механизмы привлечения покупателей. Так, компания в прошлом году ввела программу аренды с правом выкупа.
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ
Все девелоперы, участвующие в круглом столе, пообещали, что в 2026 году будут выводить в продажу новые объекты. Директор центра недвижимости «Стройтэк» Татьяна Гузеева рассказала, что сейчас компания строит четыре жилых комплекса и планирует в ближайшее время вывести в продажу еще один на ул. Щербакова. «Прогноз по продажам: в первом квартале мы ожидаем спад, в третьем квартале — оживление рынка. Бизнес-деятельность напоминает хождение по канату над пропастью: влияет и ключевая ставка, изменение кредитных условий, повышение стоимости стройматериалов»,— прокомментировала она.
Говоря о юридических аспектах работы в девелопменте Анна Жолобова напомнила, что в 2026 году не продлен мораторий на штрафы за нарушение сроков ввода объектов, а дольщики получили больше прав. Например, они вправе отказаться от принятия объекта, даже если его недостатки были несущественными. Госпожа Жолобова добавила, что Госдумой рассматривается законопроект, согласно которому планируют сократить срок между сроком ввода объекта в эксплуатацию и передачи ключей дольщику.
Отдельный блок вопросов посвятили развитию офисной, коммерческой и курортной недвижимости.
Как выразился Михаил Хорьков, рынок офисов долгое время «был нелюбимым ребенком» у девелоперов. Он оказался тотально недофинансированным в предыдущие 10 лет, «и сейчас мы продолжаем жить в условиях дефицита офисных площадей».
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ Конференции
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ Конференции
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ Конференции
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ Конференции
Высокий спрос в этом сегменте подтвердила коммерческий директор «УГМК-Застройщик» Евгения Хохлова: «В историю коммерческой недвижимости мы вошли в 2024 году и увидели здесь большой потенциал. Офисный центр в "Екатеринбург-Сити" был продан на первой стадии реализации. В 2025 году мы запустили еще один офисный центр в этом квартале — ситуация аналогичная, спрос сохранялся. В экспозицию были выведены лоты именно большой площади, меньше 350 кв. м даже и не было, в основном вся продажа была этажами». Недавно компания анонсировала еще один офисный центр в бизнес-квартал «Центральный» (бывшие «Стражи Урала»), но там площадь офисных пространств нацелена не на крупный бизнес, а на малый и средний бизнес.
По данным Алексея Клименко, за пять лет стоимость коммерческой недвижимости в Екатеринбурге выросла в 2,4 раза, арендные ставки показали рост на 50-60%.
Несколько иная ситуация складывается на рынке курортной недвижимости. По мнению коммерческого директора ГК Baden Family Илоны Усенко, этот сегмент находится в стадии формирования и роста. «Мы видим, что внутренний туризм показывает положительную динамику и постоянный спрос формирует емкий рынок для реализации проектов в этой сфере. Консервативный подход в сохранение денег, например, вклады — сейчас отходит. Для инвестора интересно вложение в реальный актив»,— заявила госпожа Усенко, отметив высокий потенциал доходности в курортной недвижимости и апартаментах.