Склады подстраиваются под спрос
Объем нового строительства логопарков может сократиться в 2027 году на 30–38%
Объем ввода логопарков в Москве и Подмосковье по итогам 2027 года может сократиться на 30–38% по сравнению с 2026-м, до 1,6–2 млн кв. м, что станет минимальным показателем за пять лет. Сокращение связано с серьезным падением девелоперской активности из-за переориентации ключевых потребителей такой недвижимости на аренду готовых площадей. Однако спрос может оживиться после смягчения денежно-кредитной политики.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
В 2026 году на складском рынке Москвы и Подмосковья, по данным консалтинговой компании CMWP, планируется сдать 2,2 млн кв. м, на 7% больше, чем в 2025-м. В натуральном выражении этот объем самый большой как минимум с 2015 года (см. график). По итогам 2027 года объемы ввода упадут на 38% год к году, до 1,6 млн кв. м, и станут минимальными за последние пять лет, добавляют в CMWP. В IBC Real Estate ожидают, что в 2027 году на складском рынке российской столицы и Подмосковья может появиться 2 млн кв. м недвижимости, на 30% меньше год к году.
Это следствие непростой экономической конъюнктуры, сложившейся в 2024–2025 годах в период высокой ключевой ставки ЦБ — в таких условиях девелоперы старались не начинать новые спекулятивные (строительство не под конкретного заказчика) проекты, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева. К тому же, добавляет коммерческий директор ГК «Ориентир» Артем Хомышин, охлаждение спроса на такую недвижимость тоже вынуждало застройщиков занимать выжидательную позицию и запускать новые проекты точечно. По словам госпожи Афанасьевой, основной объем ввода в 2027 году обеспечит выход на рынок проектов с перенесенными сроками ввода.
Сокращение объемов нового строительства складской недвижимости связано с переориентацией в 2025 году ключевых потребителей таких объектов — онлайн-ритейлеров — на аренду спекулятивных площадей, отмечает партнер консалтинговой компании NF Group Константин Фомиченко.
В результате сделки по строительству крупных логопарков, которые могли бы выйти на рынок в 2027 году, практически не заключались: по итогам прошлого года доля built-to-suit (строительство под заказчика) сделок сократилась на 35 процентных пунктов (п. п.) год к году, до 16%.
Еще один фактор падения объемов ввода — ожидаемая по итогам 2026 года высокая база, считает Константин Фомиченко. По его данным, в этом году 61% новых складских помещений приходится на спекулятивные проекты. Из-за существенного объема новых площадей вакантность в сегменте к концу 2026 года может вырасти до 7,5%, что на 1,5 п. п. больше год к году, подсчитал руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.
Впрочем, уже в 2027 году спрос на логопарки в Москве и Подмосковье может увеличиться на 32% год к году, до 2,5 млн кв. м, не исключает Полина Афанасьева.
Толчком к этому станет удешевление заемного финансирования, что создаст условия для расширения бизнеса, считает Артем Хомышин. В этот период сможет реализоваться отложенный в период высокой ключевой ставки ЦБ спрос, интерес к складам увеличится и со стороны крупных компаний, ожидает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Константин Фомиченко не исключает возобновления и дальнейшего роста built-to-suit проектов. Впрочем, по прогнозам Евгения Бумагина, это не сильно отразится на вакантности — доля свободных площадей в логопарках будет держаться около 5% до 2030 года.
При этом ставка аренды в складских объектах в 2027 году при благоприятном сценарии может вновь вернуться к росту после периода снижения. По подсчетам опрошенных “Ъ” консультантов, ставки в логопарках по итогам 2027 года увеличатся на 10–16% год к году, до 11 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По словам Артема Хомышина, рост показателя объясняется удорожанием строительства и эксплуатационных расходов.