На западе сужается круг покупателей

Интерес россиян к европейской недвижимости планомерно снижается с 2022 года. В начале 2026 года на этот регион приходилось 33,2% от общего числа заявок на покупку зарубежной недвижимости от граждан РФ, хотя еще в 2025 году показатель достигал 41,1%, а в 2021-м — 76%. Россиянам становится все сложнее приобрести недвижимость в этих странах из-за трудностей с оплатой. Сделки все чаще совершают покупатели с видом на жительство или вторым паспортом, для которых недвижимость становится частью долгосрочной миграционной или инвестиционной стратегии.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В январе—марте 2026 года на европейские страны пришлось 33,2% заявок россиян от общего их числа на покупку зарубежной недвижимости. Показатель снижается с 2022 года. Так, в 2021 году он составлял 76%, в 2022-м — 52,2%, в 2023-м — 54,1%, в 2024-м — 47,8%, в 2025-м — 41,1%, следует из подсчетов Tranio.

Снижение интереса к европейской недвижимости объясняется сложностями с оплатой. Счет в европейском банке россиянам без вида на жительство (ВНЖ) не открыть, а платежи из третьих стран требуют согласований, что объективно усложняет процесс, поясняет ведущий аналитик Prian.ru Филипп Березин. К тому же, добавляет он, любому россиянину необходимо проходить жесткий комплаенс (соответствие). Дополнительное давление создают регуляторные изменения, добавляет руководитель аналитического отдела Tranio Максим Скорых.

Европейские страны последовательно ужесточают миграционные программы, повышают инвестиционные пороги и усиливают контроль за происхождением средств.

Включение России в перечень юрисдикций высокого риска по линии противодействия отмыванию доходов и финансирования терроризма, по его оценке, не создало новых прямых ограничений, но усилило действующие процедуры due diligence и контроль за цепочкой движения капитала.

Первую пятерку европейских стран по спросу россиян на зарубежную недвижимость в начале 2026 года сформировали Испания, Греция, Франция, Кипр и Италия, следует из данных Tranio. Доля Испании в этой структуре выросла с 17,24% в 2025 году до 23,65% в начале 2026-го, Греции — с 14,94% до 20,2%, подсчитал Максим Скорых. Одновременно Франция сократила долю с 17,96% до 14,29%, Кипр — с 15,95% до 12,32%, Италия — с 8,91% до 8,37%. Черногория, входившая в число самых востребованных направлений в 2025 году, снизила долю с 11,64% до 7,39%.

Перераспределение спроса внутри Европы стало менее равномерным, указывает господин Скорых. Если в 2025 году более 70% заявок были почти равномерно распределены между первой пятеркой стран, то в начале 2026 года сопоставимая доля спроса локализовалась уже в четырех ключевых юрисдикциях, прежде всего за счет роста интереса к Испании и Греции, добавляет он.

Кипр сохраняет позиции за счет сочетания инвестиционной привлекательности и возможности оформления постоянного вида на жительство, Греция остается одним из наиболее востребованных направлений благодаря программе «золотой визы», а Франция, Италия и Испания интересны прежде всего для собственного проживания и семейного сценария владения, поясняет управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева. На Кипре основная цель покупки связана с ВНЖ или гражданством: и на нее приходится 36,84% спроса, в Греции — 63,64%, подтверждают в Tranio. Во Франции и Италии преобладает сценарий отдыха с долями 37,65% и 46,43% соответственно, а в Испании и Португалии ведущей целью остаются инвестиции — 26,32% и 53,85%, добавляют там.

Около половины спроса на европейскую недвижимость со стороны россиян формируют клиенты, уже имеющие вид на жительство или второй паспорт, указывает Филипп Березин.

В Испании, Германии, Франции и Италии их доля превышает две трети, отмечает он. Одновременно структура спроса смещается в сторону статусных сценариев, отмечает господин Скорых. Доля запросов, связанных с получением ВНЖ или гражданства, выросла с 29,8% в 2025 году до 39,32% в начале 2026-го. Рост интереса к программам ВНЖ ускорился в конце прошлого года, добавляет господин Скорых. В ноябре—декабре 2025 года спрос на европейские ВНЖ вырос на 39% год к году на фоне фактического отказа Еврокомиссии от практики многократных шенгенских виз для россиян.

При этом инвестиционный интерес к Европе у россиян по-прежнему высок, указывает Филипп Березин. Если в среднем по всем странам доля покупателей, для которых инвестиции являются главной целью, составляет около 20%, то в Европе она достигает 40–45%, добавляет он. Во многих случаях речь идет не столько о спекулятивной доходности, сколько о сохранении средств и владении активом в евро. Интерес к покупке недвижимости для отдыха в начале 2026 года снизился с 23,89% до 18,8%, в инвестиционных целях — с 26,6% до 22,22%, а миграционный сценарий почти не изменился и составил 19,66%, подсчитали в Tranio.

Прагматичный выбор

Спрос россиян на европейскую недвижимость смещается в сторону более стандартизированных и ликвидных форматов, отмечает Максим Скорых. По его данным, на квартиры в 2026 году приходится 45,54% заявок против 52,48% годом ранее, тогда как доля жилых комплексов выросла с 12,21% до 31,68%. Доля спроса на виллы сократилась с 13,02% до 9,41%, на дома в городе — с 9,53% до 5,45%, на коттеджи — с 3,09% до 1,98%. Апартаменты в городах и курортных локациях позволяют совмещать проживание, аренду и ликвидную перепродажу, говорит Ирина Мошева. В то же время дома и виллы остаются нишевым сценарием — для второго дома или семейного проживания, уточняет она.

Медианный бюджет покупки европейской недвижимости у российских клиентов в 2025 году составлял €350 тыс. и в начале 2026 года не изменился, следует из данных Tranio.

При этом в Греции он вырос с €270 тыс. до €300 тыс., в Черногории — с €300 тыс. до €400 тыс., в Италии — с €900 тыс. до €1 млн. В Испании бюджет, напротив, сократился с €500 тыс. до €310 тыс., уточняют в компании. Рабочий диапазон ликвидного спроса при этом находится в коридоре от €250 тыс. до €500 тыс., отмечает Ирина Мошева.

Как военный конфликт в ОАЭ повлияет на рынок недвижимости

Цены на европейскую недвижимость в последние два года вели себя неравномерно, констатирует Филипп Березин. По его словам, в Южной Европе, за исключением Италии, а также в странах Восточной Европы — Венгрии, Чехии, Болгарии и Польше — они росли более чем на 10% в год. В Германии, Великобритании и Франции динамика, напротив, оставалась в пределах нескольких процентов, то есть около инфляции, уточняет эксперт.

В 2026 году Европа может сохранить свою долю в спросе россиян на зарубежную недвижимость, допускает Максим Скорых. По его оценке, неопределенность вокруг традиционно безопасных центров притяжения капитала на Ближнем Востоке способна вернуть часть платежеспособного спроса на такие направления, как Кипр. В то же время без геополитической разрядки практический интерес россиян к европейской недвижимости вряд ли вырастет, предупреждает Филипп Березин. Из-за усложнения расчетов и банковских процедур значительная часть покупателей, особенно в недорогом сегменте, до сделки просто не доходит, резюмирует он.

Наталья Пиунова