Собственники опасаются потери титула
Почему растет спрос на титульное страхование недвижимости
В 2025 году рынок титульного страхования показал умеренный рост на 4–6%, однако уже в этом году прирост может достичь 20%. Этот вид страхования набирает популярность за счет увеличения активности ипотечных заемщиков, а также тех, кто приобретает жилье на вторичном рынке, где риск лишиться недвижимости выше.
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Плавный рост
По итогам 2025 года объем рынка титульного страхования вырос на 4–6% год к году, но количество заявок уже увеличилось кратно, оценивает директор домена «Жилье и имущество» компании «Ингосстрах» Василий Кургузов. По подсчетам финансового эксперта Андрея Бархоты, объем рынка в 2025 году составил 30–40 млрд руб., из которых на граждан пришлась наибольшая доля премий — 55–65%, остальное — на компании.
Титульное страхование защищает от утраты права собственности (титула) на недвижимость. В случае если суд признает сделку купли-продажи недействительной, полис гарантирует возмещение рыночной стоимости имущества. Рынок делится на два сегмента: страхование титула в рамках ипотечных сделок и добровольное титульное страхование. Стоимость титульного страхования составляет в среднем около 0,1% от суммы кредита, если речь идет о залоговом объекте, и от стоимости самого объекта, если это добровольное титульное страхование, говорит замруководителя ипотечного департамента сети агентств «Этажи» Татьяна Решетникова.
Ранее сборы по добровольному титулу оставались стабильными, а в 2025 году выросли в 1,5–3 раза, говорят в «Югории».
В «Согласии» сборы в сегменте увеличились на 60% год к году, а с 2022-го — в два раза, рассказывает заместитель директора департамента андеррайтинга и управления продуктами компании Станислав Олейников. В «АльфаСтраховании» говорят о росте количества таких договоров в три раза, в «Югории» — о росте портфеля более чем в два раза. Премии в сегменте ипотечного титула выросли гораздо скромнее — примерно на 20%, оценивает Андрей Бархота.
Причины роста
Самый очевидный фактор роста рынка — различные мошеннические схемы. Речь о сценариях, когда аферисты убеждают владельца недвижимости продать имущество, а позже тот оспаривает сделку через суд и оставляет покупателя без денег и недвижимости, отмечает Василий Кургузов.
Один из наиболее громких случаев реализации такой схемы — спор певицы Ларисы Долиной и Полины Лурье. В 2024 году госпожа Долина продала свою квартиру Полине Лурье за 112 млн руб. После певица заявила, что совершила фиктивную продажу под влиянием мошенников и передала деньги им. Суд первой инстанции вернул певице право собственности на квартиру, а госпожа Лурье лишилась жилья и уплаченных средств. Позже Верховный суд установил право собственности за Полиной Лурье, а Лариса Долина продолжила судиться уже с мошенниками, рассчитывая вернуть свои средства с них.
После этого инцидента люди стали острее относиться к рискам, поясняет господин Олейников.
Основное отличие титульного страхования от других видов страховых услуг в том, что человек получает защиту не от возможных событий в будущем, а от последствий того, что уже произошло, но на момент покупки жилья не было выявлено, обращает внимание начальник управления андеррайтинга ипотечных и титульных рисков компании «Росгосстрах» Жанна Моторина.
Основным сегментом для страхователей-граждан являются квартиры и апартаменты: доля таких объектов 70%, отмечает Денис Титов. Риск, по словам госпожи Моториной, существует как при покупке жилья в новостройке, так и при его приобретении на вторичном рынке. Но в последнем случае риски тем выше, чем «богаче» история квартиры и чем чаще жилье переходило из рук в руки. Как результат: в последнее время наблюдается заметный рост запросов на страхование титула при покупке квартиры на вторичном рынке, поясняет эксперт.
Титул для банков
Банки часто требуют титульное страхование для снижения своих рисков или предлагают льготную ставку при его оформлении. В случаях покупки квартиры в ипотеку у физлица для 43% банков титульное страхование залогового объекта является обязательным, говорит Татьяна Решетникова. По ее словам, из них половина кредитных организаций требуют титульное страхование только на первые три года владения объектом недвижимости.
При отказе от титульного страхования банки, как правило, увеличивают ставку по кредиту в диапазоне от 0,3 до 2 процентных пунктов, уточняет госпожа Решетникова.
По итогам 2025 года российский рынок ипотеки показал значительное замедление по сравнению с рекордным 2024 годом. Общий объем выдач составил примерно 9,9 трлн руб., что на 25,4% меньше уровня предыдущего года, следует из данных Frank RG. По оценкам «Дом.РФ», доля ипотеки с господдержкой составила 40–50% по количеству и 65–70% по объему.
Средний размер выплат в 2025 году снизился на 85% относительно 2024 года, убыточность — на 11,4%, говорит господин Титов. Впрочем, в «Согласии» говорят об обратной тенденции. По данному риску уровень убыточности традиционно низкий, однако в 2025 году зафиксировано больше страховых случаев, чем годом ранее, говорит Василий Кургузов.
Как страхуются клиенты
В базовой части титульного страхования включены риски от потери собственности в случае, когда сделка совершена с недееспособным продавцом, без согласия одного из супругов или с продавцом, находившимся под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки), а также с гражданином, не способным понимать значение своих действий, перечисляет Татьяна Решетникова. Кроме того, полис может защищать и от риска появления наследников, которые решат оспорить сделку. У страховых компаний стали появляться варианты страхования от рисков банкротства участника сделки, говорит эксперт.
При этом титульное страхование не защищает покупателя от рисков повреждения самого объекта недвижимости, например в случае пожара, кражи или полного уничтожения объекта, а также в случаях законных действий органов власти, например при сносе, отмечает госпожа Решетникова.
Страховая компания может отказать в выплате по договору титульного страхования, если покупатель будет признан в судебном порядке недобросовестным приобретателем, добавляет Жанна Моторина. То есть когда есть основания полагать, что он знал или должен был знать о наличии обстоятельств, препятствующих совершению сделки, или при заключении сделки не проявил разумной осмотрительности и не убедился, что продавец имел право продавать квартиру, или если покупатель лишился права собственности в результате своих действий или нарушения закона, поясняет она.
«Титульное страхование важно потому, что закрывает редкий, но максимально критичный риск — полную утрату квартиры. Если в автостраховании страховой случай может быть локальным, то в титульном страховании реализовавшийся риск означает потерю права собственности на объект целиком. Поэтому даже при невысокой частоте страховых случаев значимость такого решения остается очень высокой»,— поясняет руководитель вертикали финансовых продуктов группы «Плюс» Леонид Зайкин.
Юридические лица в основной своей массе страхуют коммерческую недвижимость, говорят в «Югории». Более чем в 50% случаев это объекты стрит-ритейла, в частности помещения под магазины, аптеки, кафе и рестораны, салоны красоты и бытовые сервисы на первых этажах жилых домов, перечисляет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Также корпоративные клиенты страхуют многоквартирные жилые комплексы (МКД), приобретаемые для дальнейшего размещения в инвестиционных или операционных целях, говорит собеседник «Ъ-Недвижимости» на рынке страхования. В отличие от граждан, для компаний титульное страхование является стандартным инструментом риск-менеджмента при сделках слияния и поглощения с активами, уверяет он.
В ожидании спроса
В 2026 году страховщики и эксперты прогнозируют ускорение роста рынка. В «Югории» ожидают рост премий на уровне 15–20%, в «АльфаСтраховании» — минимум на 20%, в «Плюсе» рассчитывают на рост спроса на 20–25%.
Число сделок с титульным страхованием вырастет благодаря увеличению активности ипотечных заемщиков по мере сокращения ключевой ставки, считает Руслан Сырцов.
С учетом корректировки условий семейной ипотеки и охлаждения первичного сегмента акцент может еще сильнее сместиться на вторичное жилье, а вместе с этим вырастет и спрос на страхование титула, добавляет Леонид Зайкин.
Сдерживать более активное развитие рынка будут низкая осведомленность клиентов и недоверие к страховым инструментам, говорят эксперты. Многие по-прежнему не до конца понимают, какие риски несет сделка с недвижимостью, и воспринимают страховку как навязанную услугу, отмечает господин Зайкин. Влияние окажет и дальнейшее сокращение доли банков, для которых при выдаче кредита титульное страхование существенно влияет на ставку, резюмирует Татьяна Решетникова.