Девелоперы тасуют банки
Зачем застройщикам возможность смены кредитора проекта
Девелоперам жилья могут разрешить переносить эскроу-счета в другой банк при смене кредитора проекта строительства. Соответствующий законопроект находится на рассмотрении в Госдуме. Для стройотрасли это положительный сигнал: между банками вырастет конкуренция, и условия по проектному финансированию могут стать более гибкими. Но перенос не исключает риска технических ошибок и сложностей при согласовании переноса с дольщиками.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
На рассмотрении в Госдуме находится законопроект, который разрешит застройщикам переносить средства с эскроу-счета из одного банка в другой, с которым заключается договор рефинансирования кредита на строительство многоквартирного дома. Законопроект также предлагает упрощение идентификации клиентов в рефинансирующем банке: достаточно будет предоставить данные, которые были нужны для оформления первого проектного финансирования.
С июля 2019 года привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу, которые открываются и хранятся в банке. Доступ к ним застройщик получает исключительно после завершения строительства объекта. То есть последние семь лет девелоперы строят не на средства дольщиков, как раньше, а используют деньги банка. Ставка по кредиту на строительство зависит от уровня ключевой ставки Центрального банка и суммы на эскроу-счетах.
Чем меньше квартир продал застройщик, тем меньше денег на эскроу-счетах и выше процент за обслуживание проектного финансирования.
В январе 2026 года средние ставки по программам проектного финансирования увеличились на 1 процентный пункт, до 10,25% годовых.
По данным Центробанка, в январе 2026 года сумма кредитных договоров по проектному финансированию застройщиков достигала 22,3 трлн руб., из них 9,9 трлн руб. составляет текущая задолженность. Сумма средств на эскроу-счетах при этом 7,3 трлн руб.
Сейчас перенос эскроу-счетов запрещен. Девелопер привязан к одному банку, выдавшему проектное финансирование. На фоне постепенного снижения ключевой ставки привлекательность рефинасирования растет: ключевая ставка в марте прошлого года была 21%, сейчас — 15%. Условия нового кредита могут снизить процентную нагрузку на девелопера.
Плюсы и минусы для сторон
Для застройщиков механизм переноса эскроу-счетов был бы желателен, считает начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев. «Крупные игроки рынка активно выступали за его введение. На начальном этапе проекта банк предлагает одни условия, а через три года на рынке могут появиться более привлекательные предложения. Возможность сменить банк позволит девелоперам значительно экономить на процентах»,— поясняет он.
Если инициативу депутатов Госдумы одобрят, конкуренция среди банков вырастет.
«Сейчас застройщик фактически заложник одного банка на весь срок стройки. Это сильно снижает мотивацию банков улучшать условия кредитования после выдачи займа. Разрешение на перенос эскроу-счетов заставит банки конкурировать за качественного заемщика на всех этапах проекта»,— говорит господин Абелев.
Конкуренция между банками, возможно, немного усилится, но в целом большинство банков предлагают схожие условия застройщикам, возражает старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. «Маловероятно, что застройщики и банки в ходе реализации девелоперского проекта захотят что-то менять. Для нового кредитора вхождение в реализуемый проект — более сложная задача по сравнению с вхождением в проект на начальном этапе. Банку нужно будет проанализировать не только финансовую состоятельность проекта, но и провести аудит уже выполненных работ»,— поясняет он.
По словам управляющего директора «Метриума» Руслана Сырцова, в идее смены банка, финансирующего строительство проекта и переноса эскроу-счетов, для застройщиков больше рисков, чем привлекательности. Если закон примут, банки, вероятно, повысят предельную стоимость проектного финансирования, не исключает он. Для защиты от риска возможного переноса средств в ставку по займам могут быть включены потенциальные затраты на экспертизу и оценку новостройки, поясняет эксперт.
Источник «Ъ-Недвижимости» в банковской отрасли подтверждает, что рефинансирование проектного финансирования с переносом счетов эскроу из одной кредитной организации в другую изменит баланс ценообразования, в результате чего затраты на строительные проекты могут вырасти. В текущей схеме кредитные риски проектного финансирования на первоначальном этапе реализации проекта существенно выше, чем в его финале. Кредиторы устанавливают средневзвешенные показатели риска по проекту в целом на определенный срок.
Если не будет уверенности в том, что кредит будет обслуживаться в одном банке все время, показатели риска будут устанавливаться дифференцированно в соответствии со стадией готовности объекта строительства.
Иными словами, возможность перевода проекта в другой банк может привести к росту стоимости проектного финансирования на первоначальных стадиях строительства, что, скорее всего, приведет к общему удорожанию проекта для застройщика, не исключает собеседник «Ъ-Недвижимости».
По его словам, перенос счетов эскроу также вызовет рост операционных расходов, связанных с переводом и проведением аудита проекта в момент перевода.
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Виталий Манжос считает эту инициативу в целом нейтральной для банковского сектора, так как застройщики имеют право открывать эксроу-счета в ограниченном количестве уполномоченных банков. Среди них, в частности, крупнейшие игроки финансового сектора — «Сбер», ВТБ и «Дом.РФ».
В то же время нельзя исключать вероятность того, что в случае рефинансирования долга из-за финансовых проблем девелоперы могут наращивать долг до такой величины, когда он фактически не сможет быть выплачен. Нежизнеспособные компании все равно обанкротятся, но после цепочки сделок по рефинансированию их крах может быть более проблемным и болезненным для банков, предупреждает господин Манжос.
Трудности переноса
Перевод счета эскроу в другой банк должен быть согласован с владельцем счета, что потребует заключения дополнительного соглашения с каждым дольщиком. Перевод в другой банк без согласия владельца может расцениваться как нарушение свободы выбора гражданина и повышать риски дольщика, если застройщик выберет ненадежный банк, отмечает источник «Ъ-Недвижимости» из числа банкиров. Он напоминает, что государственное страхование счетов эскроу при банкротстве банка обеспечивает возмещение не более 10 млн руб. При этом в некоторых регионах средняя стоимость квартиры гораздо выше. По данным Dataflat.ru, в феврале 2025 года средняя стоимость квартиры в новостройках Москвы составила 34 млн руб., в Новой Москве — 15 млн руб., в Санкт-Петербурге — 12,2 млн руб. В среднем по РФ показатель составляет 9,2 млн руб., уточняют аналитики.
Перенос тысяч договоров долевого участия и получение согласия от каждого покупателя сможет стать технически нереальным для масштабного жилого комплекса, считает Олег Абелев.
Это колоссальная нагрузка на все стороны и может привести к ошибкам, потере данных и задержкам в раскрытии счетов, предупреждает он. «Мошеннические схемы, риск запутывания финансовых потоков и усложнения контроля, злоупотребление дольщиков, которые могут отказываться подписывать согласие на перевод счета и шантажировать девелопера, требуя скидок. Это может привести к срыву сроков рефинансирования»,— не исключает эксперт.
Управляющий партнер адвокатского бюро Pareto Legal Павел Желновод считает, что главный риск для дольщиков — организационный, а не финансовый. Похитить деньги со счетов при межбанковском переводе практически невозможно. «Для дольщика стресс заключается в потенциальной потере времени, так как необходимо заново подтверждать личность и права перед новым банком»,— говорит юрист. Кроме того, при миграции данных из одного банка в другой возможны технические сбои, ошибки в реестрах или потеря части информации по конкретному счету.
Самый тревожный момент — промежуток между списанием средств со старого счета и зачислением на новый. Формально в этот момент деньги находятся в процессе трансфера. Хотя Центробанк регулирует эти сроки, любая задержка раскрытия эскроу из-за путаницы со счетами может стать критичной. «В случае ошибки возникнет неясность, кто должен ее исправлять и нести ответственность перед дольщиком за задержку — старый банк, новый банк или застройщик—инициатор перевода. Механизм прямой ответственности перед дольщиком именно за факт задержки перевода может быть прописан нечетко»,— резюмирует господин Желновод.