Торговля на износ
Растет доля торгцентров, нуждающихся в реновации
На начало 2026 года в реконцепции нуждается более половины торговых центров Москвы и свыше 70% региональных объектов. В столице доля таких площадок за год сократилась за счет активного ввода новых объектов, тогда как в регионах, напротив, продолжила расти. На этом фоне рынок все чаще выбирает точечные изменения вместо полноценного обновления, которое обходится владельцам слишком затратно.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
В Москве в начале 2026 года реконцепция требовалась 51% торгцентров против 58% годом ранее, подсчитали в NF Group. Снижение показателя в столице эксперты объясняют вводом 15 новых объектов в прошлом году, а также тем, что часть крупных комплексов уже завершила обновление или находится в активной фазе реконцепции.
В регионах, напротив, доля устаревших торговых центров растет.
В начале 2025 года в реновации нуждались 66% торговых комплексов, а к началу 2026 года доля таких объектов выросла до 71%, отмечают в NF Group.
Показатель вырос из-за низких темпов нового строительства и ограниченного объема обновления существующего фонда, отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости компании Евгения Хакбердиева.
В 2025 году в России было введено 516 тыс. кв. м торговых площадей против 400 тыс. кв. м годом ранее, оценивает директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова. Такой результат был получен за счет Москвы и Подмосковья, где было введено 18 объектов суммарной площадью 253 тыс. кв. м. Это рекорд за последние 11 лет по числу объектов и за 4 года — по объему площадей. В Санкт-Петербурге также было введено 127 тыс. кв. м в четырех торгцентрах, что стало максимумом за пять лет. В остальных городах России ввод составил 144 тыс. кв. м — это рекордно низкий результат за последние 25 лет, уточняют консультанты.
Динамика нового строительства торгцентров
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Данные: IBC Real Estate
В среднем каждые семь лет торгово-развлекательному центру уже требуется реконцепция или реновация, отмечает руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. Если до 2014 года о смене концепции можно было говорить примерно раз в десять лет, то сейчас этот цикл сократился до пяти-семи лет, подтверждают в NF Group.
Ремонт без размаха
Одним из главных факторов, сдерживающих обновление торговых центров, остается высокая ключевая ставка, поясняет Евгения Хакбердиева. Длинная окупаемость и дорогое финансирование не позволяют собственникам массово выходить в полноценную реконцепцию, поэтому значительная часть заявленных модернизаций так и остается на стадии планов, подтверждает вице-президент Союза торгцентров Павел Люлин.
Средний бюджет реконцепции торгового центра сейчас составляет 50–140 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от исходного состояния объекта и масштаба изменений, оценили в IBC Real Estate. Годом ранее затраты на обновление составляли 50–100 тыс. руб. на 1 кв. м, говорит директор по управлению активами ADG Group Мария Ромашина. Однако финальная сумма зависит от состояния объекта, констатирует она.
Дополнительным фактором отказа от реновации в 2026 году может стать снижение доходности объектов на фоне стагнации потребительской активности и сдержанных стратегий ритейлеров, отмечает Юлия Кузнецова.
По прогнозам руководителя направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаила Васильева, Mall Index (число посетителей на 1 тыс. кв. м) в регионах может дополнительно потерять 3%, в Санкт-Петербурге — остаться на уровне 2025 года, а в Москве — прирасти на 1%. На этом фоне многие сети закрывают свои точки. Среди них, в частности, одежный бренд Modis, обувной ритейлер Zenden, спортивная сеть Desport и другие.
Из-за высокой стоимости строительства и отделки лишь малая часть собственников решается на полноценное обновление, поэтому чаще владельцы ограничиваются частичной реконцепцией, улучшая фудкорты и обновляя интерьер, поясняют в IBC Real Estate. В 2024–2025 годах реновация торговых центров в основном ограничивалась точечными изменениями, прежде всего в сегменте общепита, где собственники развивали фудхоллы, подтверждает Павел Люлин.
Оставить в прежнем виде нельзя
Однако откладывать ремонт объектов для собственников может быть рискованно. Устаревшие объекты теряют конкурентоспособность, сталкиваются с падением трафика, ростом вакансии и снижением арендного потока, отмечают в NF Group. Для арендаторов последствия выражаются в слабом покупательском потоке, неудобной логистике и устаревших инженерных решениях, добавляет Павел Люлин. На фоне усиливающейся конкуренции с онлайн-торговлей сохранять востребованность объектам позволяют только своевременное обновление и качественный подбор арендаторов, подтверждают в IBC Real Estate.
Наибольший риск ускоренного устаревания возникает там, где высокая доля старого фонда сочетается с ограниченной экономикой спроса, считает господин Люлин. Как правило, речь идет о городах, где торгцентры строились одним циклом 10–15 лет назад. В IBC Real Estate отмечают, что значительная часть такого фонда сосредоточена в регионах. В Ивановской, Смоленской, Тверской и Орловской областях новые качественные объекты торговой недвижимости не вводились более десяти лет.
Также остро проблема ощущается в Москве, где аудитория более требовательна, потребительские паттерны меняются быстрее, а влияние онлайн-торговли более ощутимо, констатируют консультанты.
В 2026 году совокупный ввод новых торговых площадей в стране не превысит 456 тыс. кв. м против 516 тыс. кв. м годом ранее, прогнозирует Юлия Кузнецова. Из этого объема 115 тыс. кв. м придется на Москву и Подмосковье, 310 тыс. кв. м — на остальные регионы. На этом фоне доля устаревших объектов в среднесрочной перспективе может вырасти. К 2027 году в регионах этот показатель может достичь 77%, в Москве — 54%, ожидают в NF Group.