В офисах станет просторнее
Доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы может вырасти
Через пять лет доля свободных офисов на московском рынке может вырасти почти в три раза, до 15%. Номинально дефицит офисов будет устранен, но на практике ощущение нехватки помещений в популярных деловых районах едва ли изменится. В ближайшие пять лет девелоперы намерены построить внушительный объем офисных пространств — 8 млн кв. м. Однако больше половины проектов расположено в «неделовых» локациях между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Площадь строящихся и проектируемых бизнес-центров в Москве с вводом до 2031 года достигает 8 млн кв. м, следует из подсчетов Remain. Большая часть этого объема — 4,5 млн кв. м — пока остается на бумаге, остальное уже начали строить. Это внушительный объем даже для московского рынка. Так, в 2022–2025 годах было введено всего 1,9 млн кв. м, уточняют аналитики.
Благодаря росту предложения будет расти объем свободных офисных площадей. По итогам прошлого года доля вакантных площадей в сегменте достигла 5,2%. К 2028 году в Remain прогнозируют рост показателя до 9,5%, а к 2031 году — до 15%. «Но с учетом рисков переноса сроков ввода, которые происходят последние годы, и возможного выхода новых проектов показатель может вырасти больше»,— не исключают аналитики компании.
Несмотря на рост объема предложения и свободных для поглощения рынком площадей, ставки аренды и стоимость офисов продолжат рост. Аренда помещений в объектах класса А вырастет с текущих 36 тыс. руб. за 1 кв. м в год до 40 тыс. руб. к 2028 году. Таким образом, динамика составит 11%. Затраты на покупку помещений вырастут динамичнее. Стоимость офисов в сделках изменится с 599 тыс. руб. за 1 кв. м в прошлом году до 760 тыс. руб. к 2028 году. Это говорит о прогнозе роста в 26,8%.
В Remain говорят о замедлении роста цен и ставок аренды, которое указывает на начало стагнации рынка.
Арендаторы предпочитают не искать новые помещения дешевле, а оставаться в уже занятых, в том числе за счет сокращения занимаемых площадей.
Из-за этого растет объем предложения субаренды.
Но при общем падении спроса — без учета инвестиций он упал на 40% в 2025 году — интерес инвесторов к офисному рынку прогнозируется высокий. Самые активные участники этого процесса — закрытые паевые инвестфонды (ЗПИФ). В 2025 году объем инвестиций управляющих такими фондами в коммерческую недвижимость вырос в 2,3 раза год к году, до 105,1 млрд руб., подсчитали в Nikoliers. Пока самыми популярными остаются склады, которые сформировали 67,3% в общем объеме инвестиций. Офисы на втором месте с долей 24,1%. Но сумма покупок офисной недвижимости всего за год выросла в 18 раз.
Инвестиционные сделки, включая фондовые структуры, сегодня занимают сопоставимую долю с корпоративными покупками под собственные нужды, при этом интерес к инвестиционной модели продолжает расти. «По характеру запросов и динамике запуска новых фондов видно, что рынок коллективных инвестиций в коммерческой недвижимости находится в фазе трансформации. Исторически преобладали фонды для квалифицированных инвесторов, однако предстоящие законодательные изменения создают возможности для перевода стабилизированных объектов с устойчивым арендным потоком в фонды, ориентированные на неквалифицированных инвесторов»,— отмечает коммерческий директор спецдепозитария «Инфинитум» Диана Одинцова. С 1 марта 2026 года некоторые ЗПИФы, изначально рассчитанные только на квалифицированных инвесторов, смогут отказаться от ограниченности оборота и стать доступными для неквалифицированных инвесторов, если выполнят ряд условий.
Какой рынок получат инвесторы
По данным NF Group, до 2031 года девелоперы анонсировали 147 проектов на 6,4 млн кв. м. Около 70% из них строится на продажу, 22% приходится на проекты built-to-suit (строительство под конкретного заказчика), на арендный и смешанный формат реализации — только 8%. «Учитывая такую структуру, большинство офисных пространств будет реализовываться в продажу с выходом части предложения в последующую аренду от инвесторов»,— поясняет директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.
География будущего ввода указывает на популярность западного и северо-западного направлений Москвы. Между ТТК и МКАД на западе и северо-западе города, где расположены крупные формирующийся и сложившийся деловые кластеры «Большой Сити» и Ленинградский деловой коридор, к 2031 году ожидается ввод 57 проектов суммарной офисной площадью в 2,5 млн кв. м. Еще 11 проектов на 690 тыс. кв. м офисов ожидается за МКАД, преимущественно на Рублево-Архангельском направлении и в Новой Москве. На севере Москвы возникнут еще 20 проектов офисной площадью 775 тыс. кв. м.
По словам Елены Акатовой, карту офисного рынка Москвы меняет городская программа комплексного развития территорий, которая стала формировать офисные кластеры за пределами центра города для снижения маятниковой миграции.
К 2030 году сложатся шесть новых деловых кластеров: «Большой Сити», «Южный порт», «Савеловский», «Ходынка», «Калужский» и «Северный речной порт», перечисляет эксперт. В ряде этих районов вакантность уже сейчас близка к среднерыночной, или превышает ее, указывают в Remain. По их данным, в Савеловском деловом районе показатель составляет 9,1%, в Калужском районе — 4,1%, в «Большом Сити» — 4,8%.
«Свободные площади сосредоточены в основном в локациях, которые не пользуются спросом, но и в них она не чрезмерно высокая. Заявленный объем строительства с учетом переносов сроков ввода будет просто балансировать соотношение спроса и предложения»,— считает гендиректор SimpleEstate Никита Корниенко.
Значительный объем строящихся офисов на продажу выделяют как положительную тенденцию большинство участников рынка. «Офисы выводят на рынок как активы, которые могут быть упакованы в фондовые структуры. Это связано с ростом интереса к коллективным инвестициям и желанием структурировать владение активом»,— отметила Диана Одинцова. При этом, по словам Никиты Корниенко, институциональным инвесторам по-прежнему непросто найти подходящий объект, так как они конкурируют с крупными покупателями офиса для собственных нужд. «Среди покупателей около половины — это конечные пользователи и столько же инвесторов»,— оценивает он. «Инвестиционное» предложение все чаще представлено в мелкую нарезку. «Десятки собственников в одном бизнес-центре не редкость»,— указывает господин Корниенко. В IBC Real Estate считали, что объем площадей блоками и этажами в продаже в прошлом году вырос в три раза.
Неочевидные риски
На рынок офисной недвижимости значительно влияет общее состояние экономики, поэтому при оценке перспектив инвестиций важно анализировать глобальные риски. Так, доступность банковского финансирования для бизнеса влияет на его возможности купить или арендовать офис. Если цикл снижения процентных ставок развернется или остановится на долгое время, это негативно отразится на спросе. Сейчас трудно оценить, но производительность труда с постепенным внедрением сервисов, связанных с использованием искусственного интеллекта, на горизонте пяти лет может вырасти значительнее, чем ожидает рынок.
При таком сценарии необходимость найма новых сотрудников и организации их рабочих мест будет ограничена даже при хорошем экономическом состоянии бизнеса, рассуждает инвестиционный директор УК «ТЕТИС Кэпитал» Андрей Ощепков. Если этого не случится и компании на фоне экономического роста увеличат спрос на рабочую силу, то они могут столкнуться с другой проблемой — дефицитом высококвалифицированных кадров. «Уровень безработицы в России находится на историческом минимуме. Приобретать или арендовать офисы, если в них некого размещать, бизнес не будет»,— замечает господин Ощепков.
Реализация этих рисков будет негативно влиять на арендные ставки и увеличивать вакантность площадей, убежден эксперт.
Если рассматривать сценарий, в котором глобальные риски не реализованы, то остаются локальные сложности отдельных проектов. Значительное количество новых проектов строится за пределами ТТК и уже выходит за МКАД. Сейчас это выгодно девелоперам, так как значительную поддержку экономике проектов оказывают льготные программы создания мест приложения труда. Но для инвестора приобретение таких объектов напрямую связано с рисками повышенной вакантности, предупреждает Андрей Ощепков. В Nikoliers посчитали, что из 2,9 млн кв. м офисных площадей, заявленных ко вводу в 2026–2028 годах, 61% возводится именно в рамках этих программ. В отдельных проектах офисы расположены в удаленных локациях или с ограниченной транспортной доступностью, что будет приводить к необходимости заключению договоров с арендаторами по ставкам ниже рыночных, чтобы обеспечить заполняемость площадей. «Для инвестора в приоритете должны оставаться проекты в пределах ТТК»,— уверен господин Ощепков.