Фонды пополнились недвижимостью

ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд, в который управляющая компания может приобрести коммерческую недвижимость. Это инструмент коллективных инвестиций, позволяющий вкладывать средства в коммерческую или жилую недвижимость без необходимости самостоятельной покупки объектов. В состав ЗПИФа могут входить разные активы, при этом недвижимостью занимаются только закрытые фонды.

REIT — Real Estate Investment Trust — инвестиционный фонд, владеющий или финансирующий доходную коммерческую недвижимость. Подобные фонды были созданы именно для инвестиций в коммерческую недвижимость.

За последние три года количество инвесторов в ЗПИФы в России выросло в 20 раз, их число в 2025 году достигло 2,2 млн человек.

В США около 170 млн жителей владеют акциями REIT, в Великобритании — около 150–200 тыс. человек, в Австралии — порядка 500 тыс. человек.

В России стоимость чистых активов закрытых паевых инвестфондов с недвижимостью составила 2,8 трлн руб.

Фонды REIT в США владеют активами в сфере недвижимости на сумму более $4,5 трлн, в Великобритании — $100 млрд, Австралии — $130 млрд.

ЗПИФы могут приносить до 15% годовых при среднем сроке окупаемости семь-десять лет.

С учетом изменения цены акций за последние пять лет в США участие в REIT приносило владельцам паев в среднем больше 8% годовых, в Великобритании — 5–7%, в Австралии — 8,5%.

В 2025 году фонды приобретали в основном склады. Доля складской недвижимости составила более 70% — приоритетное направление ЗПИФов недвижимости. Остальное приходится на офисные, торговые и иные объекты.

Чаще всего в REIT упаковывают офисы, торговые центры, склады, жилые комплексы, гостиницы, медицинские объекты. В последние годы активно растет доля индустриальной недвижимости, дата-центров и инфраструктурных объектов благодаря развитию электронной коммерции и технологий.

Управлять ЗПИФом может только управляющая компания (ООО или АО) с лицензией на управление инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Выдает лицензию Банк России.

Компании, управляющие REIT,— это специализированные организации, которые занимаются профессиональным управлением фондами недвижимости. Паевые фонды создаются и управляются юрлицами. В США, Великобритании, Австралии и других странах управляющая компания может быть отдельной структурой или дочерней организацией крупного финансового холдинга, девелопера, банка, инвестиционной компании. Сама REIT должен соответствовать требованиям налогового законодательства, биржи и финансового регулятора. Если она им соответствует, то отдельная лицензия на управление REIT не нужна.

Существуют ЗПИФы для неквалифицированных и квалифицированных инвесторов. Во второй тип фондов могут инвестировать только те инвесторы, у которых есть статус квалифицированного инвестора. Для получения такого статуса необходимо соответствовать одному из нескольких критериев на выбор:

• Размер капитала от 24 млн руб.
• Средний доход за последние два года от 20 млн руб., исключая доход от продажи имущества.
• Наличие профильного образования, квалификации, ученой степени или международного сертификата, опыт работы в финансовой организации в течение трех лет (или двух лет, если организация является квалифицированным инвестором).
• Опыт сделок на финансовом рынке на сумму от 6 млн руб. в течение последнего года, не менее одной сделки в месяц.

В США, Великобритании и Австралии любой частный или институциональный инвестор может приобрести акции REIT через брокера. Для покупки достаточно брокерского счета.

Пайщики рентного фонда могут получать регулярный доход от потока арендных платежей. С регулярного дохода также нужно уплатить НДФЛ, но взаимоотношения с ФНС берут на себя УК. После продажи паев нужно уплатить налог на чистую прибыль, то есть процент от разницы между ценой продажи и ценой покупки паев, с учетом возможных расходов и комиссий.

В США дивиденды, выплачиваемые REIT, облагаются по ставке от 10% до 37% в зависимости от налоговой категории инвестора. REIT в Великобритании освобождаются от корпоративного налога на доходы от сдачи в аренду недвижимости в юрисдикции страны. Однако 90% дохода, не облагаемого налогом, обычно должно быть распределено в течение года после окончания отчетного периода. Остаточный доход от бизнеса или доход от бизнеса, не связанный со сдачей в аренду, облагался налогом по ставке 25%. В Австралии доходы от REIT обычно выплачиваются как distributions (распределения), а не как обычные дивиденды. Распределения включают в себя доход от аренды, доход от прироста капитала и дивиденды с налоговым кредитом. Ставка зависит от налогового статуса и составляет от 0% до 45%.